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Appartement proche du centre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface77m²
Coût Total85 360€
Loyer Annuel8 174€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 67 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 870,13 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 situé au RDC dans la rue Durafour. Le quartier est en pleine mutation et est bonne phase d'apaisement. L'appartement est proche du centre ville et très bien desservi. La pièce de vie est spacieuse et les chambres sont de bonne taille. Idéal pour mettre deux étudiants en colocation ou pour jeunes travailleurs du centre stéphanois.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.427070, 4.394840
Total : 85 360€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 80 000€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8174€/an
Fourchette totale : 505€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6063€ - 11020€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 273,96 €/m²
Basé sur :876 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 095 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-31 095€ (-31.7%)
Marge achat-revente :12 735€ (13.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :34,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 451,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 973,71€
Coût de l'assurance :10 243,20€
Taxe foncière : 817,38€/an
Soit par mois : 68,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 520,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 360 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 999 €
Revenus locatifs : +8 174 €
Charges déductibles : -16 999 €
Résultat foncier Année 1 : -8 825 €(Déficit de 8 825 €)
Imputable sur revenu global : 8 825 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 999 €/an
Revenus locatifs : +8 174 €
Charges déductibles : -3 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 175 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 174 €17 002 €2 775 €-8 828 €8 828 €--
28 337 €3 927 €2 700 €4 410 €---
38 504 €3 850 €2 623 €4 654 €---
48 674 €3 770 €2 543 €4 904 €---
58 848 €3 687 €2 460 €5 160 €---
69 025 €3 602 €2 375 €5 422 €---
79 205 €3 514 €2 287 €5 691 €---
89 389 €3 423 €2 196 €5 966 €---
99 577 €3 329 €2 102 €6 248 €---
109 768 €3 232 €2 005 €6 537 €---
119 964 €3 131 €1 904 €6 833 €---
1210 163 €3 027 €1 800 €7 136 €---
1310 366 €2 920 €1 693 €7 446 €---
1410 574 €2 809 €1 582 €7 765 €---
1510 785 €2 695 €1 467 €8 091 €---
1611 001 €2 576 €1 349 €8 425 €---
1711 221 €2 454 €1 227 €8 767 €---
1811 445 €2 327 €1 100 €9 118 €---
1911 674 €2 197 €969 €9 478 €---
2011 908 €2 061 €834 €9 846 €---
2112 146 €1 922 €695 €10 224 €---
2212 389 €1 778 €550 €10 611 €---
2312 636 €1 629 €401 €11 008 €---
2412 889 €1 475 €247 €11 415 €---
2513 147 €1 315 €88 €11 832 €---
TOTAL261 808 €83 651 €39 974 €178 157 €8 828 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 648 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716 €-2 648 €+4 364 €
2+1 716 €+1 323 €+393 €
3+1 716 €+1 396 €+320 €
4+1 716 €+1 471 €+245 €
5+1 716 €+1 548 €+168 €
6+1 716 €+1 627 €+89 €
7+1 716 €+1 707 €+9 €
8+1 716 €+1 790 €-74 €
9+1 716 €+1 874 €-158 €
10+1 716 €+1 961 €-245 €
11+1 716 €+2 050 €-334 €
12+1 716 €+2 141 €-425 €
13+1 716 €+2 234 €-518 €
14+1 716 €+2 329 €-613 €
15+1 716 €+2 427 €-711 €
16+1 716 €+2 527 €-811 €
17+1 716 €+2 630 €-914 €
18+1 716 €+2 735 €-1 019 €
19+1 716 €+2 843 €-1 127 €
20+1 716 €+2 954 €-1 238 €
21+1 716 €+3 067 €-1 351 €
22+1 716 €+3 183 €-1 467 €
23+1 716 €+3 302 €-1 586 €
24+1 716 €+3 424 €-1 708 €
25+1 716 €+3 550 €-1 834 €
Total+42 900 €+53 447 €+-10 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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