Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface60m²
Coût Total151 400€
Loyer Annuel8 996€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 650 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MONTEREAU-FAULT-YONNE - CENTRE-VILLE

À moins d'une heure en train de Paris, découvrez cet appartement à vendre en plein cœur du centre-ville. Proche des commerces, des transports et des écoles, il allie le côté pratique et agréable de la vie en ville.

Avec ses deux chambres, son lumineux séjour et sa cuisine ouverte, ce bien à rafraîchir offre un potentiel exceptionnel.

Pour plus d'informations, n'hésitez plus et contactez-nous ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Référence annonce : 18874 Consommation énergétique : 377 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 15 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.386257, 2.956750
Total : 151 400€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 44 480€
Valeur du bien : 143 480€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 10.39€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 8996€/an
Fourchette totale : 623€ - 902€/mois
Fourchette annuelle : 7479€ - 10821€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 000 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-21 000€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-31 400€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 714,66€
Coût de l'assurance :13 247,50€
Taxe foncière : 899,61€/an
Soit par mois : 74,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 480 €(741 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 996 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 187 €
Revenus locatifs : +8 996 €
Charges déductibles : -51 187 €
Résultat foncier Année 1 : -42 191 €(Déficit de 42 191 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 791 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 707 €/an
Revenus locatifs : +8 996 €
Charges déductibles : -6 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20791.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 996 €51 192 €5 283 €-42 196 €21 400 €20 796 €20 796 €
29 176 €6 574 €5 145 €2 602 €--18 194 €
39 359 €6 432 €5 002 €2 928 €--15 267 €
49 547 €6 284 €4 854 €3 263 €--12 003 €
59 738 €6 130 €4 701 €3 607 €--8 396 €
69 932 €5 972 €4 542 €3 961 €--4 436 €
710 131 €5 807 €4 378 €4 324 €--112 €
810 334 €5 637 €4 208 €4 697 €---
910 540 €5 461 €4 031 €5 080 €---
1010 751 €5 278 €3 848 €5 473 €---
1110 966 €5 089 €3 659 €5 878 €---
1211 185 €4 893 €3 463 €6 293 €---
1311 409 €4 689 €3 260 €6 720 €---
1411 637 €4 479 €3 049 €7 158 €---
1511 870 €4 261 €2 832 €7 609 €---
1612 108 €4 035 €2 606 €8 072 €---
1712 350 €3 801 €2 372 €8 548 €---
1812 597 €3 559 €2 130 €9 038 €---
1912 849 €3 308 €1 879 €9 540 €---
2013 106 €3 048 €1 619 €10 057 €---
2113 368 €2 779 €1 349 €10 589 €---
2213 635 €2 500 €1 070 €11 135 €---
2313 908 €2 211 €781 €11 697 €---
2414 186 €1 912 €482 €12 274 €---
2514 470 €1 602 €172 €12 868 €---
TOTAL288 146 €156 932 €76 715 €131 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 889 €-6 420 €+8 309 €
2+1 889 €0 €+1 889 €
3+1 889 €0 €+1 889 €
4+1 889 €0 €+1 889 €
5+1 889 €0 €+1 889 €
6+1 889 €0 €+1 889 €
7+1 889 €0 €+1 889 €
8+1 889 €+1 375 €+514 €
9+1 889 €+1 524 €+365 €
10+1 889 €+1 642 €+247 €
11+1 889 €+1 763 €+126 €
12+1 889 €+1 888 €+1 €
13+1 889 €+2 016 €-127 €
14+1 889 €+2 148 €-259 €
15+1 889 €+2 283 €-394 €
16+1 889 €+2 422 €-533 €
17+1 889 €+2 564 €-675 €
18+1 889 €+2 711 €-822 €
19+1 889 €+2 862 €-973 €
20+1 889 €+3 017 €-1 128 €
21+1 889 €+3 177 €-1 288 €
22+1 889 €+3 341 €-1 452 €
23+1 889 €+3 509 €-1 620 €
24+1 889 €+3 682 €-1 793 €
25+1 889 €+3 860 €-1 971 €
Total+47 225 €+39 364 €+7 861 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →