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Maison à vendre

Bien expiré
VillePré-en-Pail (53)
Surface82m²
Coût Total70 917€
Loyer Annuel6 287€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 590 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 726,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 13 m²), 4 chambres, Jardin, Exposition sud

L'agence Lair Immobilier de Pre en pail Saint samson vous propose à la vente, cette maison avec jardin située à Pre en pail, à proximité de toutes commodités.

Elle offre au rez de chaussée une cuisine aménagée, un séjour, une chaufferie, une cave avec accès au jardin.

Au 1er étage, deux chambres, une salle de bains avec wc, petit grenier.

Au 2nd étage, deux chambres.

A l'extérieur, vous trouverez un jardin clos d'environ 100 m² avec abris.

Pour plus de renseignements contactez l'agence LAIR

Ville : Pré-en-Pail
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.556530, -0.245920
Total : 70 917€
Prix d'acquisition : 59 590€
Travaux : 6 560€
Valeur du bien : 66 150€
Frais de notaire : 4 767€
Coût estimé : 4 767€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 524€/mois
Loyer annuel estimé : 6287€/an
Fourchette totale : 407€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 4879€ - 8100€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 250 €
Prix d'achat :59 590 €
Décote à l'achat :-32 660€ (-35.4%)
Marge achat-revente :21 333€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 917€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :346,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 367,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 984,93€
Coût de l'assurance :6 205,24€
Taxe foncière : 628,69€/an
Soit par mois : 52,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 419,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger usure des murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 560 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 560€
    Isolation toiture: 82 m² × 80€/m² = 6560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 560€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 560€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 287 €/an
Calcul : 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 917 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 248 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 726 €
Revenus locatifs : +6 287 €
Charges déductibles : -9 726 €
Résultat foncier Année 1 : -3 439 €(Déficit de 3 439 €)
Imputable sur revenu global : 3 439 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 166 €/an
Revenus locatifs : +6 287 €
Charges déductibles : -3 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 121 €/an
Prix d'achat du bien : 59 590 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 734 €(65% de 59 590 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 409 €/an
Calcul : 38 734 € × 3,636% = 1 409 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 287 €9 728 €2 291 €-3 441 €3 441 €--
26 413 €3 106 €2 229 €3 306 €---
36 541 €3 042 €2 165 €3 499 €---
46 672 €2 976 €2 099 €3 696 €---
56 805 €2 908 €2 031 €3 897 €---
66 941 €2 837 €1 960 €4 104 €---
77 080 €2 764 €1 888 €4 316 €---
87 222 €2 689 €1 812 €4 533 €---
97 366 €2 611 €1 734 €4 755 €---
107 513 €2 531 €1 654 €4 983 €---
117 664 €2 448 €1 571 €5 216 €---
127 817 €2 362 €1 485 €5 455 €---
137 973 €2 273 €1 397 €5 700 €---
148 133 €2 182 €1 305 €5 951 €---
158 295 €2 087 €1 210 €6 208 €---
168 461 €1 989 €1 113 €6 472 €---
178 631 €1 888 €1 011 €6 742 €---
188 803 €1 784 €907 €7 019 €---
198 979 €1 676 €799 €7 303 €---
209 159 €1 565 €688 €7 594 €---
219 342 €1 450 €573 €7 892 €---
229 529 €1 331 €454 €8 198 €---
239 719 €1 208 €331 €8 512 €---
249 914 €1 081 €204 €8 833 €---
2510 112 €950 €73 €9 163 €---
TOTAL201 373 €61 468 €32 985 €139 905 €3 441 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 032 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 320 €-1 032 €+2 352 €
2+1 320 €+992 €+328 €
3+1 320 €+1 050 €+270 €
4+1 320 €+1 109 €+211 €
5+1 320 €+1 169 €+151 €
6+1 320 €+1 231 €+89 €
7+1 320 €+1 295 €+25 €
8+1 320 €+1 360 €-40 €
9+1 320 €+1 426 €-106 €
10+1 320 €+1 495 €-175 €
11+1 320 €+1 565 €-245 €
12+1 320 €+1 636 €-316 €
13+1 320 €+1 710 €-390 €
14+1 320 €+1 785 €-465 €
15+1 320 €+1 862 €-542 €
16+1 320 €+1 942 €-622 €
17+1 320 €+2 023 €-703 €
18+1 320 €+2 106 €-786 €
19+1 320 €+2 191 €-871 €
20+1 320 €+2 278 €-958 €
21+1 320 €+2 368 €-1 048 €
22+1 320 €+2 459 €-1 139 €
23+1 320 €+2 554 €-1 234 €
24+1 320 €+2 650 €-1 330 €
25+1 320 €+2 749 €-1 429 €
Total+33 000 €+41 972 €+-8 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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