Appartement à vendre, en très bon état général et au 1er éta

VilleGourdon (46)

Surface57m²

Coût Total86 520€

Loyer Annuel4 816€

Rentabilité5.57%

Cashflow/mois-236€

Prix : 68 000 €

Surface : 57 m²

Prix au m² : 1 192,98 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement à vendre, en très bon état général et au 1er étage (sans ascenseur) d'une jolie résidence avec piscine. Dans Gourdon.

57,17 m2 habitables / 3 pièces / 2 chambres.

Entrée (7,29 m2), séjour-cuisine (22,79 m2), balcon, dégagement (2,29 m2), chambre 1 (10,06 m2), chambre 2 (9,62 m2), salle de bains (3,68 m2) et WC (1,44 m2).

Chauffage électrique individuel / double vitrage / assainissement collectif. 2 places de parking (no 10 et 11). Piscine commune. Local vélo commun.

Ville : Gourdon

Département : Lot

Région : Occitanie

Code postal : 46300

Coordonnées : 44.738443, 1.374908

Total : 86 520€

Prix d'acquisition : 68 000€

Travaux : 13 080€

Valeur du bien : 81 080€

Frais de notaire : 5 440€

Coût estimé : 5 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 57m²

Loyer prédit : 7.04€/m²/mois

Fourchette : 5.41€ - 9.17€/m²/mois

Loyer total estimé : 401€/mois

Loyer annuel estimé : 4816€/an

Fourchette totale : 308€ - 523€/mois

Fourchette annuelle : 3699€ - 6272€/an

Rentabilité brute :5.57%

Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.25%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 125 €/m²

Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :64 125 €

Prix d'achat :68 000 €

Décote à l'achat :+3 875€ (+6.0%)

Marge achat-revente :-22 395€ (-34.9%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :86 520€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :422,54€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :24,51€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 447,05€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 242,20€

Coût de l'assurance :7 354,20€

Taxe foncière : 481,65€/an

Soit par mois : 40,14€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 150,00€/mois

Soit par an : 1 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 401,37€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 637,19€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-235,82€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Consommation : 116 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC

Quantité: 1 salle de bain (3,68 m²)

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Carrelage

Carrelage complet des murs et du sol de la salle de bain

Quantité: 3,68 m²

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Plomberie

Réfection de la plomberie de la salle de bain

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Électricité

Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 080 €(229 € / m²)

Détail par catégorie :

Chambres - Revêtement sol:1 600€
Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Chambres - Peinture:600€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Salle de bain - Rénovation complète:7 360€
Rénovation complète salle de bain: 3,68 m² × 2000€/m² = 7360€ (main d'œuvre incluse)
Salle de bain - Carrelage:520€
Carrelage murs et sol: 3,68 m² × 130€/m² = 520€ (main d'œuvre incluse)
Salle de bain - Plomberie:2 000€
Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Salle de bain - Électricité:1 000€
Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourdon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 401 €/mois

Revenus locatifs annuels : 4 816 €/an

Calcul : 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 793 €/an

Base de calcul : Emprunt de 86 520 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 294 €/an

Calcul : 25 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 482 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an

Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 080 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 448 €

Revenus locatifs : +4 816 €

Charges déductibles : -18 448 €

Résultat foncier Année 1 : -13 632 €(Déficit de 13 632 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 2 932 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 368 €/an

Revenus locatifs : +4 816 €

Charges déductibles : -5 368 €

Résultat foncier Années 2+ : -552 €/an(Déficit de 552 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2931.89 € reporté.

Prix d'achat du bien : 68 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 607 €/an

Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	4 816 €	18 451 €	2 795 €	-13 635 €	10 700 €	2 935 €	2 935 €
2	4 913 €	5 296 €	2 720 €	-383 €	383 €	-	2 935 €
3	5 011 €	5 218 €	2 642 €	-206 €	206 €	-	2 935 €
4	5 111 €	5 137 €	2 561 €	-26 €	26 €	-	2 935 €
5	5 214 €	5 054 €	2 478 €	160 €	-	-	2 775 €
6	5 318 €	4 968 €	2 392 €	350 €	-	-	2 425 €
7	5 424 €	4 879 €	2 303 €	545 €	-	-	1 879 €
8	5 533 €	4 787 €	2 211 €	746 €	-	-	1 133 €
9	5 643 €	4 692 €	2 116 €	951 €	-	-	182 €
10	5 756 €	4 594 €	2 018 €	1 162 €	-	-	-
11	5 871 €	4 492 €	1 917 €	1 379 €	-	-	-
12	5 989 €	4 388 €	1 812 €	1 601 €	-	-	-
13	6 108 €	4 280 €	1 704 €	1 829 €	-	-	-
14	6 231 €	4 168 €	1 592 €	2 063 €	-	-	-
15	6 355 €	4 052 €	1 477 €	2 303 €	-	-	-
16	6 482 €	3 933 €	1 357 €	2 549 €	-	-	-
17	6 612 €	3 810 €	1 234 €	2 802 €	-	-	-
18	6 744 €	3 683 €	1 107 €	3 062 €	-	-	-
19	6 879 €	3 551 €	975 €	3 328 €	-	-	-
20	7 017 €	3 415 €	839 €	3 602 €	-	-	-
21	7 157 €	3 275 €	699 €	3 883 €	-	-	-
22	7 300 €	3 129 €	554 €	4 171 €	-	-	-
23	7 446 €	2 979 €	404 €	4 467 €	-	-	-
24	7 595 €	2 825 €	249 €	4 771 €	-	-	-
25	7 747 €	2 664 €	89 €	5 083 €	-	-	-
TOTAL	154 274 €	117 718 €	40 242 €	36 556 €	11 315 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 394 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 556 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 816 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 011 €	-3 210 €	+4 221 €
2	+1 011 €	-115 €	+1 126 €
3	+1 011 €	-62 €	+1 073 €
4	+1 011 €	-8 €	+1 019 €
5	+1 011 €	0 €	+1 011 €
6	+1 011 €	0 €	+1 011 €
7	+1 011 €	0 €	+1 011 €
8	+1 011 €	0 €	+1 011 €
9	+1 011 €	0 €	+1 011 €
10	+1 011 €	+294 €	+717 €
11	+1 011 €	+414 €	+597 €
12	+1 011 €	+480 €	+531 €
13	+1 011 €	+549 €	+462 €
14	+1 011 €	+619 €	+392 €
15	+1 011 €	+691 €	+320 €
16	+1 011 €	+765 €	+246 €
17	+1 011 €	+841 €	+170 €
18	+1 011 €	+919 €	+92 €
19	+1 011 €	+998 €	+13 €
20	+1 011 €	+1 081 €	-70 €
21	+1 011 €	+1 165 €	-154 €
22	+1 011 €	+1 251 €	-240 €
23	+1 011 €	+1 340 €	-329 €
24	+1 011 €	+1 431 €	-420 €
25	+1 011 €	+1 525 €	-514 €
Total	+25 275 €	+10 967 €	+14 308 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre, en très bon état général et au 1er éta

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement à vendre, en très bon état général et au 1er éta

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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