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Grasse historique Place des Soeurs 4 pièces

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface56m²
Coût Total156 150€
Loyer Annuel9 757€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 875 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4

Dans le centre historique de Grasse sur l'intimiste place des Sœurs avec toutes ses façades rénovée, j'ai le plaisir de vous présenter ce quatre pièces au deuxième étage sans ascenseur a al façade refaite depuis deux ans. L'appartement dispose d'un confortable appartement trois pièces traversant mais également d'une chambre annexe qui a si on le souhaite la possibilité d'avoir une entrée totalement indépendante et meme une autre adresse. Idéale pour une famille, avec un espace indépendant qui peut faire office de bureau. Cet appartement au calme est a quelques pas de la rue centrale et commerçante du grasse historique fera le bonheur également des investisseurs nombreux a proposer du logement en location de courte durée dans la sublime ville des parfums. N'hésitez à me contacter et je vous fournirai une vidéo en format whatapp. Nombre de lots de la copropriété : 9, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 120€ soit 10€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°478 398 308 - Greffe de CANNES) Christophe LE GOFFE Entrepreneur Individuel 06 22 31 73 12 - Réf.946704 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658992, 6.927235
Total : 156 150€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 42 750€
Valeur du bien : 147 750€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9757€/an
Fourchette totale : 624€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 7484€ - 12719€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 564,31 €/m²
Basé sur :726 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 601 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-38 601€ (-26.9%)
Marge achat-revente :-12 549€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 862,26€
Coût de l'assurance :13 663,13€
Taxe foncière : 975,65€/an
Soit par mois : 81,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 813,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - carrelage usé nécessite un remplacement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 750 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:750€
    Remplacement carrelage entrée: 5 m² × 150€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 757 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 150 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 634 €
Revenus locatifs : +9 757 €
Charges déductibles : -49 634 €
Résultat foncier Année 1 : -39 877 €(Déficit de 39 877 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 477 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 884 €/an
Revenus locatifs : +9 757 €
Charges déductibles : -6 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 873 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18477.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 757 €49 639 €5 247 €-39 882 €21 400 €18 482 €18 482 €
29 952 €6 749 €5 107 €3 202 €--15 280 €
310 151 €6 605 €4 963 €3 545 €--11 735 €
410 354 €6 456 €4 814 €3 897 €--7 837 €
510 561 €6 302 €4 660 €4 259 €--3 579 €
610 772 €6 142 €4 500 €4 630 €---
710 987 €5 977 €4 335 €5 010 €---
811 207 €5 807 €4 164 €5 401 €---
911 431 €5 630 €3 988 €5 801 €---
1011 660 €5 447 €3 805 €6 213 €---
1111 893 €5 258 €3 616 €6 635 €---
1212 131 €5 062 €3 420 €7 069 €---
1312 374 €4 860 €3 218 €7 514 €---
1412 621 €4 651 €3 008 €7 970 €---
1512 874 €4 434 €2 792 €8 440 €---
1613 131 €4 210 €2 568 €8 921 €---
1713 394 €3 978 €2 336 €9 416 €---
1813 661 €3 738 €2 096 €9 923 €---
1913 935 €3 490 €1 848 €10 445 €---
2014 213 €3 234 €1 591 €10 980 €---
2114 498 €2 968 €1 326 €11 530 €---
2214 788 €2 693 €1 051 €12 094 €---
2315 083 €2 409 €767 €12 674 €---
2415 385 €2 115 €473 €13 270 €---
2515 693 €1 811 €169 €13 882 €---
TOTAL312 505 €159 667 €75 862 €152 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049 €-6 420 €+8 469 €
2+2 049 €0 €+2 049 €
3+2 049 €0 €+2 049 €
4+2 049 €0 €+2 049 €
5+2 049 €0 €+2 049 €
6+2 049 €+315 €+1 734 €
7+2 049 €+1 503 €+546 €
8+2 049 €+1 620 €+429 €
9+2 049 €+1 740 €+309 €
10+2 049 €+1 864 €+185 €
11+2 049 €+1 991 €+58 €
12+2 049 €+2 121 €-72 €
13+2 049 €+2 254 €-205 €
14+2 049 €+2 391 €-342 €
15+2 049 €+2 532 €-483 €
16+2 049 €+2 676 €-627 €
17+2 049 €+2 825 €-776 €
18+2 049 €+2 977 €-928 €
19+2 049 €+3 133 €-1 084 €
20+2 049 €+3 294 €-1 245 €
21+2 049 €+3 459 €-1 410 €
22+2 049 €+3 628 €-1 579 €
23+2 049 €+3 802 €-1 753 €
24+2 049 €+3 981 €-1 932 €
25+2 049 €+4 165 €-2 116 €
Total+51 225 €+45 851 €+5 374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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