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Vente appartement 4 pièces 117 m² Thiers (63300) - Superimmo

Bien expiré
VilleThiers (63)
Surface117m²
Coût Total200 700€
Loyer Annuel9 995€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-498€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP175946 : A vendre, Résidence Les Margerides, bas de THIERS, appartement de type 4, situé au 3ème étage d'une copropriété entretenue disposant de verdure et de place de stationnement. L'appartement se compose d'une entrée-dégagement desservant la cuisine équipée, la grande pièce de vie avec accès balcon, le wc, la salle d'eau, les trois chambres (dont une avec dressing), le cellier et le 2ème wc - buanderie. Cet appartement d'environ 115 m2 dispose en plus d'un garage de 20 m2 avec l'électricité. Cet appartement aux beaux volumes ne nécessite pas de travaux. A voir absolument. - Mentions légales : Proposé à la vente à 135000 Euros (Dont 5.06% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 128500 Euros) - Classe-Energie D : 214 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1920 et 2640 Euros - Bien en copropriété - Charges annuelles : 2400 Euros/an (soit 200 Euros/mois) - Affaire suivie par Mme Julie COPERE (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Thiers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.865993, 3.540857
Total : 200 700€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 54 900€
Valeur du bien : 189 900€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9995€/an
Fourchette totale : 644€ - 1077€/mois
Fourchette annuelle : 7727€ - 12929€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 047,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 903,48€
Coût de l'assurance :17 561,25€
Taxe foncière : 999,51€/an
Soit par mois : 83,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 832,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 330,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-497,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si elles sont en simple vitrage ou anciennes.
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, y compris le remplacement du carrelage usé.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:13 200€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 995 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 639 €
Revenus locatifs : +9 995 €
Charges déductibles : -65 639 €
Résultat foncier Année 1 : -55 644 €(Déficit de 55 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 244 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 739 €/an
Revenus locatifs : +9 995 €
Charges déductibles : -10 739 €
Résultat foncier Années 2+ : -744 €/an(Déficit de 744 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34244.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 995 €65 646 €6 644 €-55 651 €21 400 €34 251 €34 251 €
210 195 €10 568 €6 466 €-373 €373 €-34 251 €
310 399 €10 385 €6 283 €14 €--34 236 €
410 607 €10 195 €6 093 €412 €--33 824 €
510 819 €9 998 €5 896 €821 €--33 003 €
611 035 €9 795 €5 693 €1 240 €--31 763 €
711 256 €9 585 €5 483 €1 671 €--30 093 €
811 481 €9 368 €5 266 €2 113 €--27 980 €
911 711 €9 144 €5 042 €2 567 €--25 413 €
1011 945 €8 912 €4 810 €3 033 €--22 379 €
1112 184 €8 672 €4 570 €3 512 €--18 867 €
1212 428 €8 424 €4 322 €4 004 €---
1312 676 €8 167 €4 065 €4 509 €---
1412 930 €7 902 €3 800 €5 028 €---
1513 188 €7 627 €3 525 €5 561 €---
1613 452 €7 344 €3 242 €6 108 €---
1713 721 €7 050 €2 948 €6 671 €---
1813 996 €6 747 €2 645 €7 248 €---
1914 275 €6 433 €2 331 €7 842 €---
2014 561 €6 109 €2 007 €8 452 €---
2114 852 €5 774 €1 672 €9 078 €---
2215 149 €5 427 €1 325 €9 722 €---
2315 452 €5 069 €967 €10 384 €---
2415 761 €4 698 €596 €11 063 €---
2516 076 €4 314 €213 €11 762 €---
TOTAL320 145 €253 352 €95 903 €66 793 €21 773 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 532 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 099 €-6 420 €+8 519 €
2+2 099 €-112 €+2 211 €
3+2 099 €0 €+2 099 €
4+2 099 €0 €+2 099 €
5+2 099 €0 €+2 099 €
6+2 099 €0 €+2 099 €
7+2 099 €0 €+2 099 €
8+2 099 €0 €+2 099 €
9+2 099 €0 €+2 099 €
10+2 099 €0 €+2 099 €
11+2 099 €0 €+2 099 €
12+2 099 €+1 201 €+898 €
13+2 099 €+1 353 €+746 €
14+2 099 €+1 508 €+591 €
15+2 099 €+1 668 €+431 €
16+2 099 €+1 833 €+266 €
17+2 099 €+2 001 €+98 €
18+2 099 €+2 175 €-76 €
19+2 099 €+2 353 €-254 €
20+2 099 €+2 536 €-437 €
21+2 099 €+2 724 €-625 €
22+2 099 €+2 917 €-818 €
23+2 099 €+3 115 €-1 016 €
24+2 099 €+3 319 €-1 220 €
25+2 099 €+3 529 €-1 430 €
Total+52 475 €+25 698 €+26 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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