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APPARTEMENT T4 2 pas de l europe

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface83m²
Coût Total181 140€
Loyer Annuel11 636€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 542,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement dans belle résidence entretenue et calme 3 chambres 1 cuisine equipee équipée1 salle a manger Une entrée WC Salle de douche 1 cave 1 place de parking

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.427630, 1.085860
Total : 181 140€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 170 900€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11636€/an
Fourchette totale : 761€ - 1235€/mois
Fourchette annuelle : 9138€ - 14817€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 966,29 €/m²
Basé sur :641 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 202 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-35 202€ (-21.6%)
Marge achat-revente :-17 938€ (-11.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :906,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 959,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 908,86€
Coût de l'assurance :15 849,75€
Taxe foncière : 1 163,58€/an
Soit par mois : 96,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitent rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 636 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 958 €
Revenus locatifs : +11 636 €
Charges déductibles : -50 958 €
Résultat foncier Année 1 : -39 322 €(Déficit de 39 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 922 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 058 €/an
Revenus locatifs : +11 636 €
Charges déductibles : -8 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 578 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17922.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 636 €50 964 €6 266 €-39 328 €21 400 €17 928 €17 928 €
211 868 €7 900 €6 102 €3 969 €--13 959 €
312 106 €7 730 €5 932 €4 376 €--9 583 €
412 348 €7 554 €5 756 €4 794 €--4 789 €
512 595 €7 371 €5 574 €5 224 €---
612 847 €7 183 €5 385 €5 664 €---
713 104 €6 987 €5 189 €6 117 €---
813 366 €6 785 €4 987 €6 581 €---
913 633 €6 575 €4 777 €7 058 €---
1013 906 €6 358 €4 560 €7 548 €---
1114 184 €6 133 €4 335 €8 051 €---
1214 468 €5 900 €4 103 €8 568 €---
1314 757 €5 659 €3 861 €9 098 €---
1415 052 €5 409 €3 612 €9 643 €---
1515 353 €5 151 €3 353 €10 202 €---
1615 660 €4 883 €3 085 €10 777 €---
1715 973 €4 606 €2 808 €11 368 €---
1816 293 €4 318 €2 521 €11 974 €---
1916 619 €4 021 €2 224 €12 598 €---
2016 951 €3 713 €1 916 €13 238 €---
2117 290 €3 394 €1 597 €13 896 €---
2217 636 €3 064 €1 266 €14 572 €---
2317 989 €2 722 €924 €15 267 €---
2418 348 €2 368 €570 €15 981 €---
2518 715 €2 001 €204 €16 714 €---
TOTAL372 698 €178 748 €90 909 €193 950 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 636 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 444 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 444 €-6 420 €+8 864 €
2+2 444 €0 €+2 444 €
3+2 444 €0 €+2 444 €
4+2 444 €0 €+2 444 €
5+2 444 €+130 €+2 314 €
6+2 444 €+1 699 €+745 €
7+2 444 €+1 835 €+609 €
8+2 444 €+1 974 €+470 €
9+2 444 €+2 117 €+327 €
10+2 444 €+2 264 €+180 €
11+2 444 €+2 415 €+29 €
12+2 444 €+2 570 €-126 €
13+2 444 €+2 729 €-285 €
14+2 444 €+2 893 €-449 €
15+2 444 €+3 061 €-617 €
16+2 444 €+3 233 €-789 €
17+2 444 €+3 410 €-966 €
18+2 444 €+3 592 €-1 148 €
19+2 444 €+3 779 €-1 335 €
20+2 444 €+3 971 €-1 527 €
21+2 444 €+4 169 €-1 725 €
22+2 444 €+4 372 €-1 928 €
23+2 444 €+4 580 €-2 136 €
24+2 444 €+4 794 €-2 350 €
25+2 444 €+5 014 €-2 570 €
Total+61 100 €+58 185 €+2 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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