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Maison - 171 m²

Bien expiré
VilleTalmont-Saint-Hilaire (85)
Surface171m²
Coût Total244 620€
Loyer Annuel21 416€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+318€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 982,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Sandrine OLLIVIER inscrite au RSAC de LA ROCHE SUR YON n° 533 047 247 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 218137SO

Plus d'information :

  • Calme
Ville : Talmont-Saint-Hilaire
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85440
Total : 244 620€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 63 180€
Valeur du bien : 231 180€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1785€/mois
Loyer annuel estimé : 21416€/an
Fourchette totale : 1427€ - 2231€/mois
Fourchette annuelle : 17128€ - 26777€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 216,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :71,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 288,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 410,37€
Coût de l'assurance :21 404,25€
Taxe foncière : 2 141,57€/an
Soit par mois : 178,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 784,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 466,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :318,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible - carrelage usé nécessitant rénovation
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 180 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 340€
    Isolation combles: 171 m² × 40€/m² = 6840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€/fenêtre = 12600€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
  • Chambre:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (pose comprise)
  • Salon:2 500€
    Carrelage: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (pose comprise)
  • Couloir:280€
    Peinture couloir: 8 m² × 35€/m² = 280€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Talmont-Saint-Hilaire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 416 €/an
Calcul : 1 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 620 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 486 €
Revenus locatifs : +21 416 €
Charges déductibles : -74 486 €
Résultat foncier Année 1 : -53 071 €(Déficit de 53 071 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 671 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 306 €/an
Revenus locatifs : +21 416 €
Charges déductibles : -11 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31670.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 416 €74 494 €8 316 €-53 079 €21 400 €31 679 €31 679 €
221 844 €11 095 €8 097 €10 749 €--20 929 €
322 281 €10 867 €7 870 €11 414 €--9 515 €
422 726 €10 632 €7 634 €12 094 €---
523 181 €10 389 €7 391 €12 793 €---
623 645 €10 137 €7 139 €13 508 €---
724 118 €9 876 €6 878 €14 242 €---
824 600 €9 606 €6 608 €14 994 €---
925 092 €9 326 €6 329 €15 765 €---
1025 594 €9 037 €6 040 €16 556 €---
1126 106 €8 738 €5 740 €17 367 €---
1226 628 €8 428 €5 431 €18 199 €---
1327 160 €8 108 €5 110 €19 052 €---
1427 703 €7 776 €4 779 €19 927 €---
1528 258 €7 433 €4 435 €20 824 €---
1628 823 €7 078 €4 080 €21 745 €---
1729 399 €6 710 €3 712 €22 689 €---
1829 987 €6 330 €3 332 €23 658 €---
1930 587 €5 936 €2 938 €24 651 €---
2031 199 €5 528 €2 530 €25 670 €---
2131 823 €5 106 €2 109 €26 716 €---
2232 459 €4 670 €1 672 €27 789 €---
2333 108 €4 218 €1 220 €28 890 €---
2433 770 €3 750 €752 €30 020 €---
2534 446 €3 266 €268 €31 180 €---
TOTAL685 950 €258 534 €120 410 €427 416 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 427 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 497 €-6 420 €+10 917 €
2+4 497 €0 €+4 497 €
3+4 497 €0 €+4 497 €
4+4 497 €+774 €+3 723 €
5+4 497 €+3 838 €+659 €
6+4 497 €+4 052 €+445 €
7+4 497 €+4 273 €+224 €
8+4 497 €+4 498 €-1 €
9+4 497 €+4 730 €-233 €
10+4 497 €+4 967 €-470 €
11+4 497 €+5 210 €-713 €
12+4 497 €+5 460 €-963 €
13+4 497 €+5 716 €-1 219 €
14+4 497 €+5 978 €-1 481 €
15+4 497 €+6 247 €-1 750 €
16+4 497 €+6 523 €-2 026 €
17+4 497 €+6 807 €-2 310 €
18+4 497 €+7 097 €-2 600 €
19+4 497 €+7 395 €-2 898 €
20+4 497 €+7 701 €-3 204 €
21+4 497 €+8 015 €-3 518 €
22+4 497 €+8 337 €-3 840 €
23+4 497 €+8 667 €-4 170 €
24+4 497 €+9 006 €-4 509 €
25+4 497 €+9 354 €-4 857 €
Total+112 425 €+128 225 €+-15 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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