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Maison de village 4 pièces 110 m²

VilleViviers (07)
Surface110m²
Coût Total106 620€
Loyer Annuel13 105€
Rentabilité12.29%
Cashflow/mois+400€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 809,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 110 m²

AGENCE SOLUTION IMMO vous accompagne dans l'acquisition de cette maison de village d'environ 110m². Sur 3 niveaux, elle vous offre en rez de chaussée une cuisine indépendante et un séjour. Au 1er étage un salon, une chambre, une salle d'eau et un wc et au 2ème et dernier niveau 2 chambres. Pour compléter ce bien une cave de 16m² Menuiserie double vitrage, chaudière gaz ( raccordement extérieur à prévoir) ... Commerces, écoles à 2 pas ! ABSENCE DE SYSTEME DE CHAUFFAGE, BIEN NON SOUMIS AU DPE CONTACTEZ NOUS !

Pour plus de renseignements, contactez Silène CASELLA au [Coordonnées masquées] ou par email à [Coordonnées masquées]!

Cette présente annonce a été rédigé sous la responsabilité de Silène CASELLA agissant sous le statut d'agent commercial (sans détention de fonds) immatriculé à la RSAC de Romans sous le n°901 004 440 auprès de la SAS VITIS IMMO Silene CASELLA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 901 004 440 - ROMANS.

Surface : 110 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Viviers
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07220
Coordonnées : 44.483345, 4.687813
Total : 106 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 99 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1092€/mois
Loyer annuel estimé : 13105€/an
Fourchette totale : 808€ - 1476€/mois
Fourchette annuelle : 9700€ - 17707€/an
Rentabilité brute :12.29%
Fourchette de rentabilité :9.10% - 16.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 705,81 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 639 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-98 639€ (-52.6%)
Marge achat-revente :81 019€ (43.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :42,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 582,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 402,65€
Coût de l'assurance :12 794,40€
Taxe foncière : 1 310,55€/an
Soit par mois : 109,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 092,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :400,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries si nécessaire
Quantité: nombre de fenêtres estimé selon surface (environ 14 fenêtres)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine avec éléments obsolètes nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 105 €/an
Calcul : 1 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 620 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 311 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 124 €
Revenus locatifs : +13 105 €
Charges déductibles : -16 124 €
Résultat foncier Année 1 : -3 018 €(Déficit de 3 018 €)
Imputable sur revenu global : 3 018 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 624 €/an
Revenus locatifs : +13 105 €
Charges déductibles : -5 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 482 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 105 €16 127 €3 805 €-3 022 €3 022 €--
213 368 €5 529 €3 707 €7 838 €---
313 635 €5 427 €3 605 €8 208 €---
413 908 €5 322 €3 499 €8 586 €---
514 186 €5 212 €3 390 €8 973 €---
614 469 €5 099 €3 277 €9 371 €---
714 759 €4 981 €3 159 €9 778 €---
815 054 €4 859 €3 037 €10 195 €---
915 355 €4 733 €2 911 €10 622 €---
1015 662 €4 602 €2 780 €11 060 €---
1115 975 €4 466 €2 644 €11 509 €---
1216 295 €4 325 €2 503 €11 970 €---
1316 621 €4 179 €2 357 €12 442 €---
1416 953 €4 028 €2 205 €12 926 €---
1517 292 €3 871 €2 049 €13 421 €---
1617 638 €3 708 €1 886 €13 930 €---
1717 991 €3 540 €1 717 €14 451 €---
1818 351 €3 365 €1 542 €14 986 €---
1918 718 €3 183 €1 361 €15 534 €---
2019 092 €2 996 €1 173 €16 097 €---
2119 474 €2 801 €978 €16 673 €---
2219 863 €2 599 €776 €17 265 €---
2320 261 €2 389 €567 €17 871 €---
2420 666 €2 172 €350 €18 494 €---
2521 079 €1 947 €125 €19 132 €---
TOTAL419 772 €111 461 €55 403 €308 311 €3 022 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 907 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 752 €-907 €+3 659 €
2+2 752 €+2 352 €+400 €
3+2 752 €+2 462 €+290 €
4+2 752 €+2 576 €+176 €
5+2 752 €+2 692 €+60 €
6+2 752 €+2 811 €-59 €
7+2 752 €+2 933 €-181 €
8+2 752 €+3 058 €-306 €
9+2 752 €+3 187 €-435 €
10+2 752 €+3 318 €-566 €
11+2 752 €+3 453 €-701 €
12+2 752 €+3 591 €-839 €
13+2 752 €+3 733 €-981 €
14+2 752 €+3 878 €-1 126 €
15+2 752 €+4 026 €-1 274 €
16+2 752 €+4 179 €-1 427 €
17+2 752 €+4 335 €-1 583 €
18+2 752 €+4 496 €-1 744 €
19+2 752 €+4 660 €-1 908 €
20+2 752 €+4 829 €-2 077 €
21+2 752 €+5 002 €-2 250 €
22+2 752 €+5 179 €-2 427 €
23+2 752 €+5 361 €-2 609 €
24+2 752 €+5 548 €-2 796 €
25+2 752 €+5 740 €-2 988 €
Total+68 800 €+92 493 €+-23 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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