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Immeuble 14 pièces

VilleBéziers (34)
Surface287m²
Coût Total278 570€
Loyer Annuel38 721€
Rentabilité13.90%
Cashflow/mois+1 373€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 287 m²
Prix au m² : 693,38 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 287 m², 14 pièces, 9 chambres, 1 balcon, 30 m² de terrain, Orientation est, Orientation ouest, Frais d'agences inclus : 4,52% du prix

Secteur Clémenceau immeuble de rapport sur 4 étages, à rénover en partie, libre de locations. Rapport possible mensuel de 2650 euros après travaux, tous les appartements sauf le rez de chaussée étaient loués. Compteurs edf et eau distincts pour chaque appartement. Pas de chauffage, menuiseries double vitrage PVC. Rdc: Ancien local commercial avec changement de destination effectué en habitation de 60m2 environ à rénover intégralement. 1er: Un appartement de 3 pièces principales d'environ 70 m2. 2éme: Un appartement de 3 pièces principales d'environ 55 m2 bénéficiant d'une cour d'environ 35m2. 3ème: Un appartement de 3 pièces principales d'environ 55 m2 avec balcon. 4 ème: Un appartement de 2 pièces principales d'environ 37 m2. Rapport locatif intéressant, gros oeuvre en bon état. Idéal investisseurs. Foncier annuel 4500 euros environ.

Honoraires de 4.74 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (190 000 hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Jean-Philippe THILLE inscrit au RSAC de BEZIERS n° 438 358 160 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.314615, 3.282317
Total : 278 570€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 63 650€
Valeur du bien : 262 650€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 287m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 3227€/mois
Loyer annuel estimé : 38721€/an
Fourchette totale : 2475€ - 4207€/mois
Fourchette annuelle : 29696€ - 50489€/an
Rentabilité brute :13.90%
Fourchette de rentabilité :10.66% - 18.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 817,39 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :521 591 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-322 591€ (-61.8%)
Marge achat-revente :243 021€ (46.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 397,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :81,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 478,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 703,07€
Coût de l'assurance :24 374,87€
Taxe foncière : 4 500,00€/an
Soit par mois : 375,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 226,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 853,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 372,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau) pour remplacer l'absence de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 287 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries si nécessaire, en s'assurant qu'elles sont conformes aux normes d'isolation.
Quantité: environ 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 287 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine d'environ 12 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires, carrelage et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain d'environ 5 m²
Raison: État 3/5 supposé - nécessite rénovation pour conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 9 chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: salon d'environ 30 m²
Raison: État 3/5 supposé - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 650 €(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 200€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 600€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€ = 8000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Peinture chambres: 108 m² × 25€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 30 m² × 25€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 721 €/an
Calcul : 3 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 570 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 975 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 808 €
Revenus locatifs : +38 721 €
Charges déductibles : -78 808 €
Résultat foncier Année 1 : -40 087 €(Déficit de 40 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 158 €/an
Revenus locatifs : +38 721 €
Charges déductibles : -15 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18687.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 721 €78 817 €9 692 €-40 096 €21 400 €18 696 €18 696 €
239 495 €14 914 €9 439 €24 582 €---
340 285 €14 652 €9 177 €25 634 €---
441 091 €14 380 €8 905 €26 711 €---
541 913 €14 099 €8 624 €27 814 €---
642 751 €13 807 €8 332 €28 944 €---
743 606 €13 505 €8 030 €30 101 €---
844 478 €13 193 €7 718 €31 286 €---
945 368 €12 869 €7 394 €32 499 €---
1046 275 €12 533 €7 058 €33 742 €---
1147 201 €12 186 €6 711 €35 015 €---
1248 145 €11 826 €6 351 €36 319 €---
1349 108 €11 453 €5 978 €37 655 €---
1450 090 €11 067 €5 592 €39 023 €---
1551 092 €10 667 €5 192 €40 425 €---
1652 113 €10 253 €4 778 €41 861 €---
1753 156 €9 824 €4 349 €43 332 €---
1854 219 €9 380 €3 905 €44 839 €---
1955 303 €8 919 €3 444 €46 384 €---
2056 409 €8 442 €2 967 €47 967 €---
2157 537 €7 949 €2 474 €49 589 €---
2258 688 €7 437 €1 962 €51 251 €---
2359 862 €6 907 €1 432 €52 955 €---
2461 059 €6 359 €884 €54 700 €---
2562 280 €5 790 €315 €56 490 €---
TOTAL1 240 248 €341 228 €140 703 €899 020 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 899 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 131 €-6 420 €+14 551 €
2+8 131 €+1 766 €+6 365 €
3+8 131 €+7 690 €+441 €
4+8 131 €+8 013 €+118 €
5+8 131 €+8 344 €-213 €
6+8 131 €+8 683 €-552 €
7+8 131 €+9 030 €-899 €
8+8 131 €+9 386 €-1 255 €
9+8 131 €+9 750 €-1 619 €
10+8 131 €+10 123 €-1 992 €
11+8 131 €+10 504 €-2 373 €
12+8 131 €+10 896 €-2 765 €
13+8 131 €+11 296 €-3 165 €
14+8 131 €+11 707 €-3 576 €
15+8 131 €+12 127 €-3 996 €
16+8 131 €+12 558 €-4 427 €
17+8 131 €+13 000 €-4 869 €
18+8 131 €+13 452 €-5 321 €
19+8 131 €+13 915 €-5 784 €
20+8 131 €+14 390 €-6 259 €
21+8 131 €+14 877 €-6 746 €
22+8 131 €+15 375 €-7 244 €
23+8 131 €+15 886 €-7 755 €
24+8 131 €+16 410 €-8 279 €
25+8 131 €+16 947 €-8 816 €
Total+203 275 €+269 706 €+-66 431 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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