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Appartement 3 pièces 74 m²

VilleMans (72)
Surface74m²
Coût Total115 029€
Loyer Annuel9 162€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 990 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 391,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 74 m²

EXCLUSIVITE ACCES PMR - EXCELLENTE PERFORMANCE ENERGETIQUE - FAIBLES CHARGES Le Cabinet VAILLANT IMMOBILIER vous propose: Au calme. à moins de 500 m des commerces et d'un arrêt de TRAM. Dans un petit immeuble sécurisé de quatre étage rénové récemment (isolation par l'extérieur), bel appartement de 74 m² comprenant:

  • entrée, séjour, cuisine aménagée, deux chambres, bureau, salle d'eau et WC indépendant. Nombreux rangements. Parking privé en sous sol. A VOIR RAPIDEMENT !

Surface : 74 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 187 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2026

Consommation énergie primaire : 160 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 84 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 130 € et 1 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.968044, 0.223088
Total : 115 029€
Prix d'acquisition : 102 990€
Travaux : 3 800€
Valeur du bien : 106 790€
Frais de notaire : 8 239€
Coût estimé : 8 239€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9162€/an
Fourchette totale : 610€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7317€ - 11474€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 603,77 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 679 €
Prix d'achat :102 990 €
Décote à l'achat :-15 689€ (-13.2%)
Marge achat-revente :3 650€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 029€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 884,47€
Coût de l'assurance :10 065,04€
Taxe foncière : 916,24€/an
Soit par mois : 76,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 763,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation des revêtements de sol dans les 2 chambres, incluant le remplacement du sol abîmé.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs abîmés et mobilier en désordre nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé mais fonctionnelle
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 800 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant 22 m²: 40€/m² × 22 = 880€, Main d'œuvre: 1320€
  • Salle de bain - Rénovation:800€
    Carrelage sol 5 m²: 40€/m² × 5 = 200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs 10 m²: 60€/m² × 10 = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 162 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 029 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 780 €
Revenus locatifs : +9 162 €
Charges déductibles : -10 780 €
Résultat foncier Année 1 : -1 618 €(Déficit de 1 618 €)
Imputable sur revenu global : 1 618 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 980 €/an
Revenus locatifs : +9 162 €
Charges déductibles : -6 980 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 182 €/an
Prix d'achat du bien : 102 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 944 €(65% de 102 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 434 €/an
Calcul : 66 944 € × 3,636% = 2 434 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 162 €10 784 €3 865 €-1 621 €1 621 €--
29 346 €6 881 €3 762 €2 464 €---
39 533 €6 775 €3 656 €2 758 €---
49 723 €6 665 €3 546 €3 058 €---
59 918 €6 552 €3 433 €3 366 €---
610 116 €6 434 €3 315 €3 682 €---
710 318 €6 312 €3 194 €4 006 €---
810 525 €6 187 €3 068 €4 338 €---
910 735 €6 056 €2 938 €4 679 €---
1010 950 €5 922 €2 803 €5 028 €---
1111 169 €5 782 €2 664 €5 386 €---
1211 392 €5 638 €2 520 €5 754 €---
1311 620 €5 489 €2 370 €6 131 €---
1411 852 €5 335 €2 216 €6 517 €---
1512 090 €5 175 €2 057 €6 914 €---
1612 331 €5 010 €1 892 €7 321 €---
1712 578 €4 840 €1 721 €7 738 €---
1812 830 €4 663 €1 544 €8 167 €---
1913 086 €4 480 €1 361 €8 606 €---
2013 348 €4 291 €1 172 €9 057 €---
2113 615 €4 095 €977 €9 519 €---
2213 887 €3 893 €774 €9 994 €---
2314 165 €3 684 €565 €10 481 €---
2414 448 €3 467 €348 €10 981 €---
2514 737 €3 243 €124 €11 494 €---
TOTAL293 473 €137 655 €55 884 €155 818 €1 621 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 486 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-486 €+2 410 €
2+1 924 €+739 €+1 185 €
3+1 924 €+827 €+1 097 €
4+1 924 €+917 €+1 007 €
5+1 924 €+1 010 €+914 €
6+1 924 €+1 105 €+819 €
7+1 924 €+1 202 €+722 €
8+1 924 €+1 301 €+623 €
9+1 924 €+1 404 €+520 €
10+1 924 €+1 508 €+416 €
11+1 924 €+1 616 €+308 €
12+1 924 €+1 726 €+198 €
13+1 924 €+1 839 €+85 €
14+1 924 €+1 955 €-31 €
15+1 924 €+2 074 €-150 €
16+1 924 €+2 196 €-272 €
17+1 924 €+2 321 €-397 €
18+1 924 €+2 450 €-526 €
19+1 924 €+2 582 €-658 €
20+1 924 €+2 717 €-793 €
21+1 924 €+2 856 €-932 €
22+1 924 €+2 998 €-1 074 €
23+1 924 €+3 144 €-1 220 €
24+1 924 €+3 294 €-1 370 €
25+1 924 €+3 448 €-1 524 €
Total+48 100 €+46 745 €+1 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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