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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleDomérat (03)
Surface115m²
Coût Total158 298€
Loyer Annuel11 203€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 924 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 921,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 115 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel fuel, Une entrée, Salle de séjour, Terrain de 3020 m²

Sur la commune de Domérat, dans un quartier prisé, maison sur sous-sol complet coposée de plain pied d'une entrée, cuisine, séjour, 3 chambres, salle d'eau, wc. Possibilité d'aménager les combles. Au sous-sol grande pièce chauffée, garage, chaufferie, cellier. Terrain clos autour d'environ 3000m2. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Domérat
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03410
Coordonnées : 46.346020, 2.568430
Total : 158 298€
Prix d'acquisition : 105 924€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 149 824€
Frais de notaire : 8 474€
Coût estimé : 8 474€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11203€/an
Fourchette totale : 725€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 8701€ - 14425€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 298€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 641,90€
Coût de l'assurance :13 851,07€
Taxe foncière : 1 120,32€/an
Soit par mois : 93,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 432 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 900€
    Isolation combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 100€ = 600€ (prix moyen incluant peinture)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Domérat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 203 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 298 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 809 €
Revenus locatifs : +11 203 €
Charges déductibles : -50 809 €
Résultat foncier Année 1 : -39 606 €(Déficit de 39 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 206 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 909 €/an
Revenus locatifs : +11 203 €
Charges déductibles : -6 909 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18206.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 924 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 851 €(65% de 105 924 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 504 €/an
Calcul : 68 851 € × 3,636% = 2 504 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 203 €50 815 €5 240 €-39 611 €21 400 €18 211 €18 211 €
211 427 €6 774 €5 100 €4 653 €--13 558 €
311 656 €6 630 €4 955 €5 026 €--8 532 €
411 889 €6 480 €4 805 €5 409 €--3 123 €
512 127 €6 325 €4 651 €5 802 €---
612 369 €6 165 €4 490 €6 204 €---
712 617 €5 999 €4 325 €6 617 €---
812 869 €5 828 €4 154 €7 041 €---
913 126 €5 651 €3 977 €7 475 €---
1013 389 €5 468 €3 794 €7 921 €---
1113 657 €5 279 €3 604 €8 378 €---
1213 930 €5 083 €3 409 €8 847 €---
1314 208 €4 881 €3 206 €9 328 €---
1414 493 €4 671 €2 997 €9 821 €---
1514 782 €4 455 €2 781 €10 327 €---
1615 078 €4 231 €2 557 €10 847 €---
1715 380 €4 000 €2 325 €11 380 €---
1815 687 €3 761 €2 086 €11 927 €---
1916 001 €3 513 €1 839 €12 488 €---
2016 321 €3 257 €1 583 €13 063 €---
2116 647 €2 993 €1 319 €13 654 €---
2216 980 €2 720 €1 045 €14 261 €---
2317 320 €2 437 €762 €14 883 €---
2417 666 €2 144 €470 €15 522 €---
2518 020 €1 842 €168 €16 178 €---
TOTAL358 842 €161 401 €75 642 €197 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 353 €-6 420 €+8 773 €
2+2 353 €0 €+2 353 €
3+2 353 €0 €+2 353 €
4+2 353 €0 €+2 353 €
5+2 353 €+804 €+1 549 €
6+2 353 €+1 861 €+492 €
7+2 353 €+1 985 €+368 €
8+2 353 €+2 112 €+241 €
9+2 353 €+2 243 €+110 €
10+2 353 €+2 376 €-23 €
11+2 353 €+2 513 €-160 €
12+2 353 €+2 654 €-301 €
13+2 353 €+2 798 €-445 €
14+2 353 €+2 946 €-593 €
15+2 353 €+3 098 €-745 €
16+2 353 €+3 254 €-901 €
17+2 353 €+3 414 €-1 061 €
18+2 353 €+3 578 €-1 225 €
19+2 353 €+3 746 €-1 393 €
20+2 353 €+3 919 €-1 566 €
21+2 353 €+4 096 €-1 743 €
22+2 353 €+4 278 €-1 925 €
23+2 353 €+4 465 €-2 112 €
24+2 353 €+4 657 €-2 304 €
25+2 353 €+4 853 €-2 500 €
Total+58 825 €+59 232 €+-407 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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