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Achat : Appartement Bourg-en-Bresse (01000)

VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface97m²
Coût Total175 220€
Loyer Annuel12 087€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 536,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 97 m², 4 pièces, 1 salle de bain, Orientation sud, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Situé à proximité de la gare et du centre ville de Bourg En Bresse et à seulement 8 km de l'autoroute, ce bien est situé également en zone bus, proche de toutes les écoles et commodités. Venez découvrir cet appartement spacieux et lumineux d'une surface de 97,36 m². Il comprend un séjour lumineux de 30 m² exposé sud-ouest sans vis-à-vis, une cuisine indépendante aménagée, 3 chambres, une salle de bain, un Wc séparé, ainsi qu'une cave . Le chauffage est assuré par des radiateurs avec une chaudière au gaz. L'appartement dispose également d'un garage avec portail électrique. Appartement sans travaux à prévoir. Contactez Era Agence Immobilière de Brou pour plus d'informations. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.201625, 5.230030
Total : 175 220€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 14 300€
Valeur du bien : 163 300€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1007€/mois
Loyer annuel estimé : 12087€/an
Fourchette totale : 789€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 9469€ - 15430€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 913,04 €/m²
Basé sur :423 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 565 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-36 565€ (-19.7%)
Marge achat-revente :10 345€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :65,71€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 934,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 407,35€
Coût de l'assurance :19 712,25€
Taxe foncière : 1 208,73€/an
Soit par mois : 100,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 63,16€/mois
Soit par an : 757,92€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 007,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 97 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique avec des fenêtres modernes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 300 €(147 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 500€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 087 €/an
Calcul : 1 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 220 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 209 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 954 €
Revenus locatifs : +12 087 €
Charges déductibles : -22 954 €
Résultat foncier Année 1 : -10 867 €(Déficit de 10 867 €)
Imputable sur revenu global : 10 867 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 654 €/an
Revenus locatifs : +12 087 €
Charges déductibles : -8 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 433 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 087 €22 960 €5 905 €-10 873 €10 873 €--
212 329 €8 503 €5 748 €3 826 €---
312 576 €8 341 €5 586 €4 234 €---
412 827 €8 174 €5 419 €4 653 €---
513 084 €8 000 €5 245 €5 083 €---
613 345 €7 821 €5 066 €5 524 €---
713 612 €7 635 €4 880 €5 977 €---
813 885 €7 443 €4 688 €6 441 €---
914 162 €7 244 €4 489 €6 918 €---
1014 446 €7 039 €4 284 €7 407 €---
1114 734 €6 826 €4 071 €7 908 €---
1215 029 €6 606 €3 851 €8 423 €---
1315 330 €6 378 €3 623 €8 951 €---
1415 636 €6 143 €3 388 €9 494 €---
1515 949 €5 899 €3 144 €10 050 €---
1616 268 €5 647 €2 892 €10 621 €---
1716 593 €5 386 €2 631 €11 208 €---
1816 925 €5 116 €2 361 €11 809 €---
1917 264 €4 837 €2 081 €12 427 €---
2017 609 €4 548 €1 792 €13 061 €---
2117 961 €4 248 €1 493 €13 713 €---
2218 320 €3 939 €1 184 €14 381 €---
2318 687 €3 619 €864 €15 068 €---
2419 061 €3 288 €533 €15 773 €---
2519 442 €2 945 €190 €16 497 €---
TOTAL387 161 €168 586 €85 407 €218 575 €10 873 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 262 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 538 €-3 262 €+5 800 €
2+2 538 €+1 148 €+1 390 €
3+2 538 €+1 270 €+1 268 €
4+2 538 €+1 396 €+1 142 €
5+2 538 €+1 525 €+1 013 €
6+2 538 €+1 657 €+881 €
7+2 538 €+1 793 €+745 €
8+2 538 €+1 932 €+606 €
9+2 538 €+2 075 €+463 €
10+2 538 €+2 222 €+316 €
11+2 538 €+2 372 €+166 €
12+2 538 €+2 527 €+11 €
13+2 538 €+2 685 €-147 €
14+2 538 €+2 848 €-310 €
15+2 538 €+3 015 €-477 €
16+2 538 €+3 186 €-648 €
17+2 538 €+3 362 €-824 €
18+2 538 €+3 543 €-1 005 €
19+2 538 €+3 728 €-1 190 €
20+2 538 €+3 918 €-1 380 €
21+2 538 €+4 114 €-1 576 €
22+2 538 €+4 314 €-1 776 €
23+2 538 €+4 520 €-1 982 €
24+2 538 €+4 732 €-2 194 €
25+2 538 €+4 949 €-2 411 €
Total+63 450 €+65 573 €+-2 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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