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Vente | Appartement T3 | 3p | 2ch | 67.76 m² | Sélestat | Expo Sud-Ouest | Balcon

Bien expiré
VilleSélestat (67)
Surface68m²
Coût Total146 162€
Loyer Annuel8 490€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 469,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EN EXCLUSIVITE !!! A SELESTAT EN ATTIQUE BEL APPARTEMENT TRAVERSANT DE 67 M2 DE TYPE F3 + CAVE , GRENIER + BALCON L'Appartement dispose d'un beau cachet , de beaucoup de luminosité et d'une belle distribution des pièces . Cuisine équipée , salon / séjour avec accès au balcon , 2 chambres , salle de bains . Chaudière gaz neuve ( 3 ans ) . faibles charges . Absence d'ascenseur. A Découvir !!!

Honoraires de 7.53 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (92 900 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Elisabeth RETTERER inscrite au RSAC de COLMAR n° 503 835 993 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 250 € et 2 950 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sélestat
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67600
Coordonnées : 48.258360, 7.450706
Total : 146 162€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 38 270€
Valeur du bien : 138 170€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8490€/an
Fourchette totale : 552€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6622€ - 10884€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 162€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 982,89€
Coût de l'assurance :12 789,17€
Taxe foncière : 848,98€/an
Soit par mois : 70,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des équipements sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - salle de bain légèrement datée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 270 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 220€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 70€/m² = 420€, 1 douche × 2000€ = 2000€, 1 lavabo × 600€ = 600€, 1 WC × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sélestat (pas de coefficient régional appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 490 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 162 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 348 €
Revenus locatifs : +8 490 €
Charges déductibles : -44 348 €
Résultat foncier Année 1 : -35 858 €(Déficit de 35 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 458 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 078 €/an
Revenus locatifs : +8 490 €
Charges déductibles : -6 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14458.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 490 €44 353 €4 722 €-35 863 €21 400 €14 463 €14 463 €
28 660 €5 955 €4 595 €2 704 €--11 759 €
38 833 €5 823 €4 463 €3 009 €--8 749 €
49 009 €5 687 €4 327 €3 322 €--5 427 €
59 190 €5 546 €4 186 €3 643 €--1 784 €
69 373 €5 401 €4 041 €3 972 €---
79 561 €5 251 €3 890 €4 310 €---
89 752 €5 096 €3 735 €4 656 €---
99 947 €4 935 €3 575 €5 012 €---
1010 146 €4 770 €3 409 €5 376 €---
1110 349 €4 598 €3 238 €5 751 €---
1210 556 €4 422 €3 061 €6 134 €---
1310 767 €4 239 €2 878 €6 528 €---
1410 982 €4 050 €2 690 €6 932 €---
1511 202 €3 855 €2 494 €7 347 €---
1611 426 €3 653 €2 293 €7 773 €---
1711 655 €3 445 €2 085 €8 209 €---
1811 888 €3 230 €1 870 €8 658 €---
1912 126 €3 008 €1 647 €9 118 €---
2012 368 €2 778 €1 418 €9 590 €---
2112 615 €2 541 €1 180 €10 075 €---
2212 868 €2 296 €935 €10 572 €---
2313 125 €2 042 €682 €11 083 €---
2413 388 €1 781 €420 €11 607 €---
2513 655 €1 510 €150 €12 145 €---
TOTAL271 931 €140 267 €67 983 €131 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €-6 420 €+8 203 €
2+1 783 €0 €+1 783 €
3+1 783 €0 €+1 783 €
4+1 783 €0 €+1 783 €
5+1 783 €0 €+1 783 €
6+1 783 €+657 €+1 126 €
7+1 783 €+1 293 €+490 €
8+1 783 €+1 397 €+386 €
9+1 783 €+1 504 €+279 €
10+1 783 €+1 613 €+170 €
11+1 783 €+1 725 €+58 €
12+1 783 €+1 840 €-57 €
13+1 783 €+1 958 €-175 €
14+1 783 €+2 080 €-297 €
15+1 783 €+2 204 €-421 €
16+1 783 €+2 332 €-549 €
17+1 783 €+2 463 €-680 €
18+1 783 €+2 597 €-814 €
19+1 783 €+2 735 €-952 €
20+1 783 €+2 877 €-1 094 €
21+1 783 €+3 022 €-1 239 €
22+1 783 €+3 172 €-1 389 €
23+1 783 €+3 325 €-1 542 €
24+1 783 €+3 482 €-1 699 €
25+1 783 €+3 643 €-1 860 €
Total+44 575 €+39 499 €+5 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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