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Maison de 95m2 - LA FERTE MACE

VilleFerté-Macé (61)
Surface95m²
Coût Total87 348€
Loyer Annuel8 508€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 795,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Nous vous proposons, à la vente, une maison de 95m2, sur la commune de LA FERTE MACE, composée de :

  • au rez-de-chaussée : une cuisine de 23m2 aménagée et équipée avec une cheminée ouverte, un salon-séjour de 32m2 avec une cheminée ouverte, une chambre, une salle d'eau avec un WC. Une vie de plain-pied est donc possible. 
  • au premier étage : un palier desservant un bureau et une chambre. Grenier aménageable.    Garage et cave sur le devant de la maison. Le jardin est devant la maison. Le tout sur une superfiice de plus de 600m2. 
  • https://eicfranckdescar.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.596380, -0.359058
Total : 87 348€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 5 700€
Valeur du bien : 81 300€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8508€/an
Fourchette totale : 555€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6654€ - 10879€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :951,71 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 412 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-14 812€ (-16.4%)
Marge achat-revente :3 064€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 348€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :25,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 855,70€
Coût de l'assurance :7 642,95€
Taxe foncière : 850,81€/an
Soit par mois : 70,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 508 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 348 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 815 €
Revenus locatifs : +8 508 €
Charges déductibles : -9 815 €
Résultat foncier Année 1 : -1 307 €(Déficit de 1 307 €)
Imputable sur revenu global : 1 307 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 115 €/an
Revenus locatifs : +8 508 €
Charges déductibles : -4 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 393 €/an
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 508 €9 817 €2 961 €-1 309 €1 309 €--
28 678 €4 039 €2 883 €4 639 €---
38 852 €3 958 €2 802 €4 894 €---
49 029 €3 874 €2 718 €5 155 €---
59 209 €3 787 €2 631 €5 422 €---
69 394 €3 698 €2 541 €5 696 €---
79 581 €3 605 €2 448 €5 977 €---
89 773 €3 509 €2 352 €6 265 €---
99 969 €3 409 €2 253 €6 560 €---
1010 168 €3 306 €2 150 €6 862 €---
1110 371 €3 200 €2 043 €7 172 €---
1210 579 €3 089 €1 933 €7 490 €---
1310 790 €2 975 €1 819 €7 815 €---
1411 006 €2 857 €1 700 €8 149 €---
1511 226 €2 735 €1 578 €8 491 €---
1611 451 €2 608 €1 452 €8 842 €---
1711 680 €2 477 €1 321 €9 202 €---
1811 913 €2 342 €1 185 €9 571 €---
1912 152 €2 202 €1 045 €9 950 €---
2012 395 €2 057 €900 €10 338 €---
2112 643 €1 907 €750 €10 736 €---
2212 895 €1 751 €595 €11 144 €---
2313 153 €1 591 €434 €11 563 €---
2413 416 €1 424 €268 €11 992 €---
2513 685 €1 252 €95 €12 433 €---
TOTAL272 516 €77 469 €42 856 €195 048 €1 309 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 393 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 508 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787 €-393 €+2 180 €
2+1 787 €+1 392 €+395 €
3+1 787 €+1 468 €+319 €
4+1 787 €+1 546 €+241 €
5+1 787 €+1 627 €+160 €
6+1 787 €+1 709 €+78 €
7+1 787 €+1 793 €-6 €
8+1 787 €+1 879 €-92 €
9+1 787 €+1 968 €-181 €
10+1 787 €+2 059 €-272 €
11+1 787 €+2 152 €-365 €
12+1 787 €+2 247 €-460 €
13+1 787 €+2 345 €-558 €
14+1 787 €+2 445 €-658 €
15+1 787 €+2 547 €-760 €
16+1 787 €+2 653 €-866 €
17+1 787 €+2 761 €-974 €
18+1 787 €+2 871 €-1 084 €
19+1 787 €+2 985 €-1 198 €
20+1 787 €+3 101 €-1 314 €
21+1 787 €+3 221 €-1 434 €
22+1 787 €+3 343 €-1 556 €
23+1 787 €+3 469 €-1 682 €
24+1 787 €+3 598 €-1 811 €
25+1 787 €+3 730 €-1 943 €
Total+44 675 €+58 514 €+-13 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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