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Appartement 3 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface75m²
Coût Total155 080€
Loyer Annuel10 047€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 653,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 75 m²

Vous êtes à la recherche d'un agréable T3 à Besançon? Votre agence Solution Immobilière l'a trouvé pour vous! Venez découvrir ce bien de 75m² situé à quelques pas de la Place des Tilleuls, en plein coeur du quartier Palente. Dès que vous aurez franchi la porte d'entrée, une vaste pièce de vie s'offrira à vous. Elle composée d'une cuisine équipée ouverte sur un salon-séjour baigné de lumière propice à des moments conviviaux en famille ou entre amis. Deux chambres dont une communicante avec la salle d'eau, vous fera trouver un repos bien mérité. Un WC séparé, deux balcons et une cave viennent compléter ce bien. On visite?

Pour tout renseignement veuillez contacter votre Conseiller en Immobilier Mickael GONZALEZ (RSAC: 878554039) au [Coordonnées masquées]

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 30 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/03/2022

Consommation énergie primaire : 286 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 286.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 910 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.246002, 6.028402
Total : 155 080€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 21 160€
Valeur du bien : 145 160€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10047€/an
Fourchette totale : 656€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 7869€ - 12829€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 231,88 €/m²
Basé sur :717 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 391 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :-43 391€ (-25.9%)
Marge achat-revente :12 311€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 802,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 104,20€
Coût de l'assurance :11 631,00€
Taxe foncière : 1 004,75€/an
Soit par mois : 83,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 160 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 047 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 759 €
Revenus locatifs : +10 047 €
Charges déductibles : -27 759 €
Résultat foncier Année 1 : -17 711 €(Déficit de 17 711 €)
Imputable sur revenu global : 17 711 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 599 €/an
Revenus locatifs : +10 047 €
Charges déductibles : -6 599 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 449 €/an
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 047 €27 764 €5 134 €-17 716 €17 716 €--
210 248 €6 466 €4 996 €3 782 €---
310 453 €6 324 €4 855 €4 129 €---
410 662 €6 178 €4 708 €4 485 €---
510 876 €6 026 €4 556 €4 850 €---
611 093 €5 869 €4 399 €5 224 €---
711 315 €5 707 €4 237 €5 608 €---
811 541 €5 539 €4 069 €6 002 €---
911 772 €5 366 €3 896 €6 406 €---
1012 008 €5 186 €3 716 €6 821 €---
1112 248 €5 001 €3 531 €7 247 €---
1212 493 €4 809 €3 339 €7 683 €---
1312 743 €4 611 €3 141 €8 132 €---
1412 997 €4 406 €2 936 €8 591 €---
1513 257 €4 194 €2 724 €9 063 €---
1613 523 €3 975 €2 505 €9 548 €---
1713 793 €3 748 €2 278 €10 045 €---
1814 069 €3 514 €2 044 €10 555 €---
1914 350 €3 271 €1 802 €11 079 €---
2014 637 €3 021 €1 551 €11 616 €---
2114 930 €2 762 €1 292 €12 168 €---
2215 229 €2 494 €1 024 €12 735 €---
2315 533 €2 217 €747 €13 316 €---
2415 844 €1 930 €460 €13 913 €---
2516 161 €1 634 €164 €14 527 €---
TOTAL321 823 €132 014 €74 104 €189 809 €17 716 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 315 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 110 €-5 315 €+7 425 €
2+2 110 €+1 135 €+975 €
3+2 110 €+1 239 €+871 €
4+2 110 €+1 345 €+765 €
5+2 110 €+1 455 €+655 €
6+2 110 €+1 567 €+543 €
7+2 110 €+1 682 €+428 €
8+2 110 €+1 801 €+309 €
9+2 110 €+1 922 €+188 €
10+2 110 €+2 046 €+64 €
11+2 110 €+2 174 €-64 €
12+2 110 €+2 305 €-195 €
13+2 110 €+2 439 €-329 €
14+2 110 €+2 577 €-467 €
15+2 110 €+2 719 €-609 €
16+2 110 €+2 864 €-754 €
17+2 110 €+3 013 €-903 €
18+2 110 €+3 167 €-1 057 €
19+2 110 €+3 324 €-1 214 €
20+2 110 €+3 485 €-1 375 €
21+2 110 €+3 650 €-1 540 €
22+2 110 €+3 820 €-1 710 €
23+2 110 €+3 995 €-1 885 €
24+2 110 €+4 174 €-2 064 €
25+2 110 €+4 358 €-2 248 €
Total+52 750 €+56 943 €+-4 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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