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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleVenaco (2B)
Surface79
Coût Total146 400
Loyer Annuel13 292
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+241
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 645,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

Situé au cœur du village de Venaco, cet appartement de 79 m² offre une distribution fonctionnelle et un cadre de vie agréable, idéal pour une résidence principale comme pour un projet locatif. L’espace de vie se compose d’un séjour lumineux, ouvrant sur un balcon, parfait pour profiter de l’environnement et de la lumière naturelle. La cuisine indépendante bénéficie d’un accès direct à une terrasse, apportant un véritable confort au quotidien et une continuité intérieur/extérieur appréciable. Côté nuit, l’appartement dispose de trois chambres, permettant d’accueillir une famille, de télétravailler ou d’optimiser un rendement locatif. Un toilette séparé vient compléter l’agencement, renforçant la praticité du bien. Les volumes sont bien proportionnés, la luminosité est un atout constant, et l’ensemble offre un potentiel d’occupation ou de valorisation intéressant dans un secteur recherché de l’intérieur corse. Un bien équilibré, fonctionnel et lumineux, au cœur d’un village authentique. Ce bien vous est présenté par Fabio Suzzoni, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Surface : 79 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/04/2025

Consommation énergie primaire : 330 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Venaco
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20231
Coordonnées : 42.221077, 9.172520
Total : 146 400
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 136 000
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 10.56€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1108€/mois
Loyer annuel estimé : 13292€/an
Fourchette totale : 835€ - 1470€/mois
Fourchette annuelle : 10015€ - 17642€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 12.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 755,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 861,37
Coût de l'assurance :12 444,00
Taxe foncière : 1 329,24€/an
Soit par mois : 110,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et plafond abîmé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet en bon état mais peinture un peu abîmée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu abîmée dans certaines chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Venaco (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 292 €/an
Calcul : 1 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 538
Revenus locatifs : +13 292
Charges déductibles : -12 538
Résultat foncier Année 1 : 755

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 538 €/an
Revenus locatifs : +13 292
Charges déductibles : -6 538
Résultat foncier Années 2+ : 6 755 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 29212 5424 715750---
213 5586 4154 5887 143---
313 8296 2834 4567 546---
414 1066 1474 3207 959---
514 3886 0064 1798 382---
614 6765 8614 0348 815---
714 9695 7113 8849 259---
815 2695 5563 7299 713---
915 5745 3953 56810 179---
1015 8865 2303 40310 656---
1116 2035 0593 23211 144---
1216 5274 8823 05511 645---
1316 8584 7002 87312 158---
1417 1954 5112 68412 684---
1517 5394 3162 48913 223---
1617 8904 1152 28813 775---
1718 2483 9072 08014 340---
1818 6133 6931 86614 920---
1918 9853 4711 64415 514---
2019 3653 2411 41416 123---
2119 7523 0051 17816 747---
2220 1472 76093317 387---
2320 5502 50768018 043---
2420 9612 24641918 715---
2521 3801 97614919 404---
TOTAL425 760119 53667 861306 2240Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 224
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 292 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 791+225+2 566
2+2 791+2 143+648
3+2 791+2 264+527
4+2 791+2 388+403
5+2 791+2 515+276
6+2 791+2 645+146
7+2 791+2 778+13
8+2 791+2 914-123
9+2 791+3 054-263
10+2 791+3 197-406
11+2 791+3 343-552
12+2 791+3 494-703
13+2 791+3 647-856
14+2 791+3 805-1 014
15+2 791+3 967-1 176
16+2 791+4 132-1 341
17+2 791+4 302-1 511
18+2 791+4 476-1 685
19+2 791+4 654-1 863
20+2 791+4 837-2 046
21+2 791+5 024-2 233
22+2 791+5 216-2 425
23+2 791+5 413-2 622
24+2 791+5 614-2 823
25+2 791+5 821-3 030
Total+69 775+91 867+-22 092
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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