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Appartement 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface82m²
Coût Total271 900€
Loyer Annuel18 043€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 205 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce superbe appartement de 82 m², niché au dernier étage d'un immeuble bien entretenu à Pierrefitte-sur-Seine. Situé au 10ème étage, il offre une vue panoramique exceptionnelle sur la Tour Eiffel et le Stade de France depuis son balcon de 8 m², un espace idéal pour profiter de moments de détente en plein air. À l'intérieur, le séjour lumineux et spacieux invite à la convivialité, parfait pour accueillir famille et amis dans une atmosphère chaleureuse. Les trois chambres, généreusement proportionnées et bien agencées, assurent un cadre de vie confortable pour toute la famille. La cuisine, astucieusement aménagée, facilite la préparation des repas quotidiens. Une salle de bain moderne et des toilettes séparées complètent cet ensemble harmonieux. L'ascenseur vous conduit directement à votre étage, garantissant un accès aisé et rapide à votre domicile. Les espaces verts environnants apportent une touche de nature apaisante à votre quotidien. Côté transport, l'emplacement est un véritable atout : la station de métro Saint-Denis - Université est accessible en moins de 10 minutes à pied, tandis que le tramway Petit Pierrefitte et la gare RER Pierrefitte Stains se trouvent à seulement 10 minutes de marche. De nombreux arrêts de bus sont situés à moins de 500 m, facilitant vos déplacements quotidiens. Pour les familles, plusieurs établissements scolaires sont situés à moins de 1 km, offrant un cadre pratique et sécurisé pour vos enfants. Caractéristiques techniques :

  • Surface : 82 m²
  • Étage : 10ème sur 10
  • Chauffage : Collectif
  • Charges de copropriété : 300 € / mois
  • Taxe foncière : 2140 €
  • DPE : E Annonce présentée par Zefir.
Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.926680, 2.362156
Total : 271 900€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 50 500€
Valeur du bien : 255 500€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18043€/an
Fourchette totale : 1140€ - 1983€/mois
Fourchette annuelle : 13678€ - 23800€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 343,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :79,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 423,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 227,84€
Coût de l'assurance :23 791,25€
Taxe foncière : 2 140,00€/an
Soit par mois : 178,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 503,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 901,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-397,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2200€ = 2200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde 3 chambres (45 m²): 45 m² × 300€/m² = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 952 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 140 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 265 €
Revenus locatifs : +18 043 €
Charges déductibles : -66 265 €
Résultat foncier Année 1 : -48 222 €(Déficit de 48 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 765 €/an
Revenus locatifs : +18 043 €
Charges déductibles : -15 765 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26822.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 043 €66 273 €9 082 €-48 231 €21 400 €26 831 €26 831 €
218 403 €15 532 €8 840 €2 872 €--23 959 €
318 771 €15 282 €8 590 €3 490 €--20 469 €
419 147 €15 023 €8 331 €4 124 €--16 345 €
519 530 €14 755 €8 064 €4 775 €--11 571 €
619 920 €14 479 €7 787 €5 442 €--6 129 €
720 319 €14 192 €7 501 €6 126 €--2 €
820 725 €13 896 €7 205 €6 829 €---
921 140 €13 590 €6 898 €7 550 €---
1021 563 €13 273 €6 582 €8 289 €---
1121 994 €12 946 €6 254 €9 048 €---
1222 434 €12 607 €5 915 €9 827 €---
1322 882 €12 256 €5 565 €10 626 €---
1423 340 €11 894 €5 202 €11 446 €---
1523 807 €11 519 €4 827 €12 288 €---
1624 283 €11 131 €4 439 €13 152 €---
1724 769 €10 730 €4 038 €14 039 €---
1825 264 €10 315 €3 623 €14 949 €---
1925 769 €9 886 €3 194 €15 883 €---
2026 285 €9 442 €2 750 €16 843 €---
2126 810 €8 983 €2 291 €17 828 €---
2227 346 €8 508 €1 816 €18 839 €---
2327 893 €8 017 €1 325 €19 877 €---
2428 451 €7 509 €817 €20 943 €---
2529 020 €6 983 €291 €22 037 €---
TOTAL577 908 €349 019 €131 228 €228 889 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 789 €-6 420 €+10 209 €
2+3 789 €0 €+3 789 €
3+3 789 €0 €+3 789 €
4+3 789 €0 €+3 789 €
5+3 789 €0 €+3 789 €
6+3 789 €0 €+3 789 €
7+3 789 €0 €+3 789 €
8+3 789 €+2 048 €+1 741 €
9+3 789 €+2 265 €+1 524 €
10+3 789 €+2 487 €+1 302 €
11+3 789 €+2 714 €+1 075 €
12+3 789 €+2 948 €+841 €
13+3 789 €+3 188 €+601 €
14+3 789 €+3 434 €+355 €
15+3 789 €+3 686 €+103 €
16+3 789 €+3 946 €-157 €
17+3 789 €+4 212 €-423 €
18+3 789 €+4 485 €-696 €
19+3 789 €+4 765 €-976 €
20+3 789 €+5 053 €-1 264 €
21+3 789 €+5 348 €-1 559 €
22+3 789 €+5 652 €-1 863 €
23+3 789 €+5 963 €-2 174 €
24+3 789 €+6 283 €-2 494 €
25+3 789 €+6 611 €-2 822 €
Total+94 725 €+68 667 €+26 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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