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Appartement 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface82
Coût Total271 900
Loyer Annuel18 043
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-398
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 205 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce superbe appartement de 82 m², niché au dernier étage d'un immeuble bien entretenu à Pierrefitte-sur-Seine. Situé au 10ème étage, il offre une vue panoramique exceptionnelle sur la Tour Eiffel et le Stade de France depuis son balcon de 8 m², un espace idéal pour profiter de moments de détente en plein air. À l'intérieur, le séjour lumineux et spacieux invite à la convivialité, parfait pour accueillir famille et amis dans une atmosphère chaleureuse. Les trois chambres, généreusement proportionnées et bien agencées, assurent un cadre de vie confortable pour toute la famille. La cuisine, astucieusement aménagée, facilite la préparation des repas quotidiens. Une salle de bain moderne et des toilettes séparées complètent cet ensemble harmonieux. L'ascenseur vous conduit directement à votre étage, garantissant un accès aisé et rapide à votre domicile. Les espaces verts environnants apportent une touche de nature apaisante à votre quotidien. Côté transport, l'emplacement est un véritable atout : la station de métro Saint-Denis - Université est accessible en moins de 10 minutes à pied, tandis que le tramway Petit Pierrefitte et la gare RER Pierrefitte Stains se trouvent à seulement 10 minutes de marche. De nombreux arrêts de bus sont situés à moins de 500 m, facilitant vos déplacements quotidiens. Pour les familles, plusieurs établissements scolaires sont situés à moins de 1 km, offrant un cadre pratique et sécurisé pour vos enfants. Caractéristiques techniques :

  • Surface : 82 m²
  • Étage : 10ème sur 10
  • Chauffage : Collectif
  • Charges de copropriété : 300 € / mois
  • Taxe foncière : 2140 €
  • DPE : E Annonce présentée par Zefir.
Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.926680, 2.362156
Total : 271 900
Prix d'acquisition : 205 000
Travaux : 50 500
Valeur du bien : 255 500
Frais de notaire : 16 400
Coût estimé : 16 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18043€/an
Fourchette totale : 1140€ - 1983€/mois
Fourchette annuelle : 13678€ - 23800€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 343,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :79,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 423,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 227,84
Coût de l'assurance :23 791,25
Taxe foncière : 2 140,00€/an
Soit par mois : 178,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 503,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 901,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-397,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 200
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2200€ = 2200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:15 000
    Rénovation lourde 3 chambres (45 m²): 45 m² × 300€/m² = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 900 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 952 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 140 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 265
Revenus locatifs : +18 043
Charges déductibles : -66 265
Résultat foncier Année 1 : -48 222(Déficit de 48 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 822
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 765 €/an
Revenus locatifs : +18 043
Charges déductibles : -15 765
Résultat foncier Années 2+ : 2 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26822.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 04366 2739 082-48 23121 400 €26 831 €26 831 €
218 40315 5328 8402 872--23 959 €
318 77115 2828 5903 490--20 469 €
419 14715 0238 3314 124--16 345 €
519 53014 7558 0644 775--11 571 €
619 92014 4797 7875 442--6 129 €
720 31914 1927 5016 126--2 €
820 72513 8967 2056 829---
921 14013 5906 8987 550---
1021 56313 2736 5828 289---
1121 99412 9466 2549 048---
1222 43412 6075 9159 827---
1322 88212 2565 56510 626---
1423 34011 8945 20211 446---
1523 80711 5194 82712 288---
1624 28311 1314 43913 152---
1724 76910 7304 03814 039---
1825 26410 3153 62314 949---
1925 7699 8863 19415 883---
2026 2859 4422 75016 843---
2126 8108 9832 29117 828---
2227 3468 5081 81618 839---
2327 8938 0171 32519 877---
2428 4517 50981720 943---
2529 0206 98329122 037---
TOTAL577 908349 019131 228228 88921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 889
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 789-6 420+10 209
2+3 7890+3 789
3+3 7890+3 789
4+3 7890+3 789
5+3 7890+3 789
6+3 7890+3 789
7+3 7890+3 789
8+3 789+2 048+1 741
9+3 789+2 265+1 524
10+3 789+2 487+1 302
11+3 789+2 714+1 075
12+3 789+2 948+841
13+3 789+3 188+601
14+3 789+3 434+355
15+3 789+3 686+103
16+3 789+3 946-157
17+3 789+4 212-423
18+3 789+4 485-696
19+3 789+4 765-976
20+3 789+5 053-1 264
21+3 789+5 348-1 559
22+3 789+5 652-1 863
23+3 789+5 963-2 174
24+3 789+6 283-2 494
25+3 789+6 611-2 822
Total+94 725+68 667+26 058
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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