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Maison de ville 4 pièces 84 m²

VilleVierzon (18)
Surface84m²
Coût Total123 660€
Loyer Annuel7 972€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 84 m²

VIERZON FORGES

EXCLUSIVITE

Maison de ville se composant en rez-de-chaussée d'un salon/séjour avec cheminée insert (pierres, poutres, tomettes), cuisine, salle d'eau/wc.

A l'étage, 3 chambres, salle d'eau, wc.

Grenier au dessus.

Cave.

Cour et jardinet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Date de réalisation du diagnostic : 15 Janier 2024 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 13800EUR et 1960EUR par an. Prix moyen des énergies indexées sur l'année 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Consommation énergie primaire : 294kWh/m2/an Consommation énergie finale : 185kWh/m2/an

PRIX FAI : 77 000 EURuros Honoraires de 10% inclus dans le prix et à la charge de l'acquéreur

Surface : 84 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/01/2024

Consommation énergie primaire : 294 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 185 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 380 € et 1 960 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.215800, 2.097161
Total : 123 660€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 117 500€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7972€/an
Fourchette totale : 533€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6398€ - 9933€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :925,83 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 769 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-769€ (-1.0%)
Marge achat-revente :-45 891€ (-59.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 658,75€
Coût de l'assurance :10 820,25€
Taxe foncière : 797,21€/an
Soit par mois : 66,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 664,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 972 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 041 €
Revenus locatifs : +7 972 €
Charges déductibles : -46 041 €
Résultat foncier Année 1 : -38 069 €(Déficit de 38 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 541 €/an
Revenus locatifs : +7 972 €
Charges déductibles : -5 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 431 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16668.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 972 €46 045 €4 315 €-38 073 €21 400 €16 673 €16 673 €
28 131 €5 432 €4 202 €2 699 €--13 973 €
38 294 €5 316 €4 086 €2 979 €--10 995 €
48 460 €5 195 €3 965 €3 265 €--7 730 €
58 629 €5 070 €3 840 €3 560 €--4 170 €
68 802 €4 940 €3 710 €3 862 €--308 €
78 978 €4 806 €3 576 €4 172 €---
89 157 €4 667 €3 437 €4 491 €---
99 341 €4 523 €3 293 €4 818 €---
109 527 €4 373 €3 143 €5 154 €---
119 718 €4 219 €2 989 €5 499 €---
129 912 €4 059 €2 828 €5 854 €---
1310 110 €3 893 €2 663 €6 218 €---
1410 313 €3 721 €2 491 €6 592 €---
1510 519 €3 543 €2 313 €6 976 €---
1610 729 €3 358 €2 128 €7 371 €---
1710 944 €3 167 €1 937 €7 777 €---
1811 163 €2 969 €1 739 €8 193 €---
1911 386 €2 764 €1 534 €8 622 €---
2011 614 €2 552 €1 322 €9 062 €---
2111 846 €2 332 €1 102 €9 514 €---
2212 083 €2 104 €874 €9 979 €---
2312 325 €1 868 €638 €10 456 €---
2412 571 €1 624 €394 €10 947 €---
2512 823 €1 371 €141 €11 452 €---
TOTAL255 347 €133 909 €62 659 €121 438 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 674 €-6 420 €+8 094 €
2+1 674 €0 €+1 674 €
3+1 674 €0 €+1 674 €
4+1 674 €0 €+1 674 €
5+1 674 €0 €+1 674 €
6+1 674 €0 €+1 674 €
7+1 674 €+1 159 €+515 €
8+1 674 €+1 347 €+327 €
9+1 674 €+1 445 €+229 €
10+1 674 €+1 546 €+128 €
11+1 674 €+1 650 €+24 €
12+1 674 €+1 756 €-82 €
13+1 674 €+1 865 €-191 €
14+1 674 €+1 978 €-304 €
15+1 674 €+2 093 €-419 €
16+1 674 €+2 211 €-537 €
17+1 674 €+2 333 €-659 €
18+1 674 €+2 458 €-784 €
19+1 674 €+2 586 €-912 €
20+1 674 €+2 718 €-1 044 €
21+1 674 €+2 854 €-1 180 €
22+1 674 €+2 994 €-1 320 €
23+1 674 €+3 137 €-1 463 €
24+1 674 €+3 284 €-1 610 €
25+1 674 €+3 436 €-1 762 €
Total+41 850 €+36 431 €+5 419 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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