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Détails du bien

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface63.48m²
Coût Total213 120€
Loyer Annuel16 234€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 63.48 m²
Prix au m² : 2 756,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

À découvrir sans tarder, cet agréable appartement 3 pièces de 63,48 m², idéalement situé au 4 Square Anatole France à Choisy-le-Roi, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports. Situé dans une résidence bien entretenue, cet appartement offre une distribution fonctionnelle et de beaux volumes. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine aménagée et équipée, de deux chambres confortables, d'une salle de bains ainsi que de WC indépendants. Parfaitement entretenu, ce bien ne nécessite aucun travaux. Vous n'aurez plus qu'à poser vos valises. Les atouts : Appartement F3 de 63,48 m² Aucun travaux à prévoir Séjour lumineux Deux chambres Cuisine aménagée et équipée Résidence entretenue À deux pas des commerces Proche des transports et des écoles Idéal premier achat ou investissement Une belle opportunité sur le secteur, alliant confort, praticité et qualité de vie. À visiter rapidement ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1110.0 € et 1550.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par William MONTIGNY EI, agent commercial (RSAC 520446352) - https://www.century21-acv-choisy.com/mentions_legales/

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.764344, 2.407513
Total : 213 120€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 24 120€
Valeur du bien : 199 120€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.48m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1353€/mois
Loyer annuel estimé : 16234€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1721€/mois
Fourchette annuelle : 12760€ - 20654€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 448,28 €/m²
Basé sur :539 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 897 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-43 897€ (-20.1%)
Marge achat-revente :5 777€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 988,30€
Coût de l'assurance :18 648,00€
Taxe foncière : 1 623,41€/an
Soit par mois : 135,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 352,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et éventuel remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 120 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:1 320€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Électricité mise aux normes: 600€ (main d'œuvre comprise)
  • Salon:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi. Main d'œuvre incluse. Les coûts pour la salle de bain et la cuisine incluent des rénovations complètes avec des matériaux de qualité moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 234 €/an
Calcul : 1 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 919 €
Revenus locatifs : +16 234 €
Charges déductibles : -33 919 €
Résultat foncier Année 1 : -17 684 €(Déficit de 17 684 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 984 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 799 €/an
Revenus locatifs : +16 234 €
Charges déductibles : -9 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6984.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 234 €33 926 €7 436 €-17 691 €10 700 €6 991 €6 991 €
216 559 €9 611 €7 242 €6 947 €--44 €
316 890 €9 411 €7 041 €7 479 €---
417 228 €9 202 €6 833 €8 025 €---
517 572 €8 987 €6 617 €8 586 €---
617 924 €8 763 €6 394 €9 161 €---
718 282 €8 532 €6 162 €9 750 €---
818 648 €8 292 €5 923 €10 356 €---
919 021 €8 044 €5 674 €10 977 €---
1019 401 €7 787 €5 417 €11 615 €---
1119 789 €7 520 €5 151 €12 269 €---
1220 185 €7 244 €4 875 €12 941 €---
1320 589 €6 958 €4 589 €13 631 €---
1421 001 €6 662 €4 293 €14 339 €---
1521 421 €6 355 €3 986 €15 065 €---
1621 849 €6 037 €3 668 €15 812 €---
1722 286 €5 708 €3 339 €16 578 €---
1822 732 €5 367 €2 998 €17 365 €---
1923 186 €5 014 €2 644 €18 172 €---
2023 650 €4 648 €2 279 €19 002 €---
2124 123 €4 269 €1 899 €19 854 €---
2224 605 €3 876 €1 507 €20 729 €---
2325 098 €3 469 €1 100 €21 628 €---
2425 600 €3 048 €679 €22 551 €---
2526 112 €2 612 €242 €23 500 €---
TOTAL519 983 €191 342 €107 988 €328 641 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 409 €-3 210 €+6 619 €
2+3 409 €0 €+3 409 €
3+3 409 €+2 231 €+1 178 €
4+3 409 €+2 408 €+1 001 €
5+3 409 €+2 576 €+833 €
6+3 409 €+2 748 €+661 €
7+3 409 €+2 925 €+484 €
8+3 409 €+3 107 €+302 €
9+3 409 €+3 293 €+116 €
10+3 409 €+3 484 €-75 €
11+3 409 €+3 681 €-272 €
12+3 409 €+3 882 €-473 €
13+3 409 €+4 089 €-680 €
14+3 409 €+4 302 €-893 €
15+3 409 €+4 520 €-1 111 €
16+3 409 €+4 743 €-1 334 €
17+3 409 €+4 973 €-1 564 €
18+3 409 €+5 209 €-1 800 €
19+3 409 €+5 452 €-2 043 €
20+3 409 €+5 701 €-2 292 €
21+3 409 €+5 956 €-2 547 €
22+3 409 €+6 219 €-2 810 €
23+3 409 €+6 488 €-3 079 €
24+3 409 €+6 765 €-3 356 €
25+3 409 €+7 050 €-3 641 €
Total+85 225 €+98 592 €+-13 367 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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