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Détails du bien

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface63.48
Coût Total213 120
Loyer Annuel16 234
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 63.48 m²
Prix au m² : 2 756,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

À découvrir sans tarder, cet agréable appartement 3 pièces de 63,48 m², idéalement situé au 4 Square Anatole France à Choisy-le-Roi, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports. Situé dans une résidence bien entretenue, cet appartement offre une distribution fonctionnelle et de beaux volumes. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine aménagée et équipée, de deux chambres confortables, d'une salle de bains ainsi que de WC indépendants. Parfaitement entretenu, ce bien ne nécessite aucun travaux. Vous n'aurez plus qu'à poser vos valises. Les atouts : Appartement F3 de 63,48 m² Aucun travaux à prévoir Séjour lumineux Deux chambres Cuisine aménagée et équipée Résidence entretenue À deux pas des commerces Proche des transports et des écoles Idéal premier achat ou investissement Une belle opportunité sur le secteur, alliant confort, praticité et qualité de vie. À visiter rapidement ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1110.0 € et 1550.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par William MONTIGNY EI, agent commercial (RSAC 520446352) - https://www.century21-acv-choisy.com/mentions_legales/

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.764344, 2.407513
Total : 213 120
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 24 120
Valeur du bien : 199 120
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.48
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1353€/mois
Loyer annuel estimé : 16234€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1721€/mois
Fourchette annuelle : 12760€ - 20654€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 448,28 €/m²
Basé sur :539 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 897
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-43 897 (-20.1%)
Marge achat-revente :5 777€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 988,30
Coût de l'assurance :18 648,00
Taxe foncière : 1 623,41€/an
Soit par mois : 135,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 352,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et éventuel remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 120(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:1 320
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Électricité mise aux normes: 600€ (main d'œuvre comprise)
  • Salon:800
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi. Main d'œuvre incluse. Les coûts pour la salle de bain et la cuisine incluent des rénovations complètes avec des matériaux de qualité moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 234 €/an
Calcul : 1 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 120 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 919
Revenus locatifs : +16 234
Charges déductibles : -33 919
Résultat foncier Année 1 : -17 684(Déficit de 17 684 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 984
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 799 €/an
Revenus locatifs : +16 234
Charges déductibles : -9 799
Résultat foncier Années 2+ : 6 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6984.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 23433 9267 436-17 69110 700 €6 991 €6 991 €
216 5599 6117 2426 947--44 €
316 8909 4117 0417 479---
417 2289 2026 8338 025---
517 5728 9876 6178 586---
617 9248 7636 3949 161---
718 2828 5326 1629 750---
818 6488 2925 92310 356---
919 0218 0445 67410 977---
1019 4017 7875 41711 615---
1119 7897 5205 15112 269---
1220 1857 2444 87512 941---
1320 5896 9584 58913 631---
1421 0016 6624 29314 339---
1521 4216 3553 98615 065---
1621 8496 0373 66815 812---
1722 2865 7083 33916 578---
1822 7325 3672 99817 365---
1923 1865 0142 64418 172---
2023 6504 6482 27919 002---
2124 1234 2691 89919 854---
2224 6053 8761 50720 729---
2325 0983 4691 10021 628---
2425 6003 04867922 551---
2526 1122 61224223 500---
TOTAL519 983191 342107 988328 64110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 641
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 409-3 210+6 619
2+3 4090+3 409
3+3 409+2 231+1 178
4+3 409+2 408+1 001
5+3 409+2 576+833
6+3 409+2 748+661
7+3 409+2 925+484
8+3 409+3 107+302
9+3 409+3 293+116
10+3 409+3 484-75
11+3 409+3 681-272
12+3 409+3 882-473
13+3 409+4 089-680
14+3 409+4 302-893
15+3 409+4 520-1 111
16+3 409+4 743-1 334
17+3 409+4 973-1 564
18+3 409+5 209-1 800
19+3 409+5 452-2 043
20+3 409+5 701-2 292
21+3 409+5 956-2 547
22+3 409+6 219-2 810
23+3 409+6 488-3 079
24+3 409+6 765-3 356
25+3 409+7 050-3 641
Total+85 225+98 592+-13 367
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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