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maison vente 7 pieces le cellier 169m2

Bien expiré
VilleCellier (44)
Surface169
Coût Total238 580
Loyer Annuel20 839
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+295
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 1 023,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LE CELLIER - MAISON 5 CHAMBRES - TERRAIN - DÉPENDANCE. Découvrez cette maison en pierres qui offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Dès l’entrée, vous découvrirez deux chambres, une salle d'eau récente et un wc, en continuant la visite, un salon et une arrière cuisine ouverte sur l’extension en ossature bois qui accueille la cuisine aménagée et équipée ainsi que la salle à manger. A l'étage, un palier distribue trois chambres et des espaces de grenier à aménager. L’extérieur est clos et dispose de deux terrasses sur l’arrière et un jardin, sur l’avant de la maison vous trouverez une dépendance en pierres. Des travaux sont à prévoir pour révéler tout le potentiel de ce bien. Maison proche d'une route, mitoyenne par la cave. Mauves-sur-Loire 8 minutes - Le Cellier 5 minutes.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 218 et classe CLIMAT B indice 8. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Virginie Cotteux mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 807915996, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Cellier
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44850
Total : 238 580
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 51 740
Valeur du bien : 224 740
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169
Loyer prédit : 10.28€/m²/mois
Fourchette : 8.00€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1737€/mois
Loyer annuel estimé : 20839€/an
Fourchette totale : 1352€ - 2230€/mois
Fourchette annuelle : 16229€ - 26759€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 867,87 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :484 670
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :-311 670 (-64.3%)
Marge achat-revente :246 090€ (50.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :69,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 888,93
Coût de l'assurance :20 875,75
Taxe foncière : 2 083,90€/an
Soit par mois : 173,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 736,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 441,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 740(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 640
    Isolation combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:13 100
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 500
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cellier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 839 €/an
Calcul : 1 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 580 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 976
Revenus locatifs : +20 839
Charges déductibles : -62 976
Résultat foncier Année 1 : -42 137(Déficit de 42 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 737
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 236 €/an
Revenus locatifs : +20 839
Charges déductibles : -11 236
Résultat foncier Années 2+ : 9 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20736.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 83962 9838 325-42 14421 400 €20 744 €20 744 €
221 25611 0268 10710 230--10 515 €
321 68110 8017 88210 880---
422 11510 5687 64911 546---
522 55710 3277 40812 230---
623 00810 0777 15812 931---
723 4689 8186 89913 651---
823 9379 5496 63014 388---
924 4169 2716 35215 145---
1024 9058 9836 06415 921---
1125 4038 6855 76616 718---
1225 9118 3765 45717 535---
1326 4298 0565 13718 373---
1426 9577 7244 80519 233---
1527 4977 3814 46220 116---
1628 0477 0254 10621 021---
1728 6086 6573 73821 951---
1829 1806 2753 35622 905---
1929 7635 8792 96023 884---
2030 3595 4702 55124 889---
2130 9665 0452 12625 920---
2231 5854 6061 68726 979---
2332 2174 1501 23128 066---
2432 8613 67976029 182---
2533 5183 19027130 328---
TOTAL667 480245 602120 889421 87821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 421 878
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 376-6 420+10 796
2+4 3760+4 376
3+4 376+109+4 267
4+4 376+3 464+912
5+4 376+3 669+707
6+4 376+3 879+497
7+4 376+4 095+281
8+4 376+4 316+60
9+4 376+4 543-167
10+4 376+4 776-400
11+4 376+5 015-639
12+4 376+5 260-884
13+4 376+5 512-1 136
14+4 376+5 770-1 394
15+4 376+6 035-1 659
16+4 376+6 306-1 930
17+4 376+6 585-2 209
18+4 376+6 871-2 495
19+4 376+7 165-2 789
20+4 376+7 467-3 091
21+4 376+7 776-3 400
22+4 376+8 094-3 718
23+4 376+8 420-4 044
24+4 376+8 755-4 379
25+4 376+9 098-4 722
Total+109 400+126 563+-17 163
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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