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Maison 7 pièces 193 m²

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface193m²
Coût Total277 988€
Loyer Annuel18 613€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 500 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 950,78 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Secteur ARGENTONNAY - Dans un village au calme de la campagne, Maison d'habitation spacieuse (193m² habitables) et lumineuse comprenant au rez-de-chaussée : entrée, salon/séjour de 50m² (accès sur terrasse avec vue sur la prairie), cuisine aménagée et coin repas, buanderie, lingerie, Sd'eau (douche italienne+WC) et belle chambre. Au 1er étage : palier, 4 chambres, rangement et Sd'eau. Préau, dépendance avec garage/atelier/chenil. Le tout sur 2869m² de parc clos (portail électrique) avec agréable espace d'été. Cette jolie et grande maison de campagne offre des espaces parfaits pour une résidence familiale ! Contact : CLOCHARD Mélina

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.859885, -0.386356
Total : 277 988€
Prix d'acquisition : 183 500€
Travaux : 79 808€
Valeur du bien : 263 308€
Frais de notaire : 14 680€
Coût estimé : 14 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1551€/mois
Loyer annuel estimé : 18613€/an
Fourchette totale : 1203€ - 2000€/mois
Fourchette annuelle : 14433€ - 24005€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 988€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 367,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :81,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 449,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 392,06€
Coût de l'assurance :24 323,95€
Taxe foncière : 1 861,31€/an
Soit par mois : 155,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 551,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 604,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans la salle à manger
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 808 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Isolation:12 008€
    Isolation toiture/combles: 193 m² × 56€/m² = 10808€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:3 000€
    Rafraîchissement salle à manger: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 908€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 613 €/an
Calcul : 1 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 988 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 808 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 808 €
Revenus locatifs : +18 613 €
Charges déductibles : -91 808 €
Résultat foncier Année 1 : -73 195 €(Déficit de 73 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 795 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 000 €/an
Revenus locatifs : +18 613 €
Charges déductibles : -12 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51794.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 275 €(65% de 183 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 337 €/an
Calcul : 119 275 € × 3,636% = 4 337 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 613 €91 817 €9 175 €-73 204 €21 400 €51 804 €51 804 €
218 985 €11 763 €8 929 €7 222 €--44 582 €
319 365 €11 509 €8 675 €7 856 €--36 726 €
419 752 €11 247 €8 413 €8 505 €--28 221 €
520 147 €10 975 €8 141 €9 172 €--19 049 €
620 550 €10 695 €7 861 €9 855 €--9 193 €
720 961 €10 405 €7 570 €10 557 €---
821 381 €10 105 €7 270 €11 276 €---
921 808 €9 795 €6 960 €12 014 €---
1022 244 €9 474 €6 640 €12 770 €---
1122 689 €9 142 €6 308 €13 547 €---
1223 143 €8 800 €5 965 €14 343 €---
1323 606 €8 445 €5 611 €15 161 €---
1424 078 €8 079 €5 244 €15 999 €---
1524 560 €7 700 €4 866 €16 860 €---
1625 051 €7 308 €4 474 €17 743 €---
1725 552 €6 903 €4 069 €18 649 €---
1826 063 €6 484 €3 650 €19 578 €---
1926 584 €6 051 €3 217 €20 533 €---
2027 116 €5 604 €2 770 €21 512 €---
2127 658 €5 141 €2 307 €22 517 €---
2228 211 €4 663 €1 828 €23 549 €---
2328 775 €4 168 €1 334 €24 608 €---
2429 351 €3 656 €822 €25 695 €---
2529 938 €3 127 €293 €26 811 €---
TOTAL596 182 €283 057 €132 392 €313 126 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 613 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 909 €-6 420 €+10 329 €
2+3 909 €0 €+3 909 €
3+3 909 €0 €+3 909 €
4+3 909 €0 €+3 909 €
5+3 909 €0 €+3 909 €
6+3 909 €0 €+3 909 €
7+3 909 €+409 €+3 500 €
8+3 909 €+3 383 €+526 €
9+3 909 €+3 604 €+305 €
10+3 909 €+3 831 €+78 €
11+3 909 €+4 064 €-155 €
12+3 909 €+4 303 €-394 €
13+3 909 €+4 548 €-639 €
14+3 909 €+4 800 €-891 €
15+3 909 €+5 058 €-1 149 €
16+3 909 €+5 323 €-1 414 €
17+3 909 €+5 595 €-1 686 €
18+3 909 €+5 874 €-1 965 €
19+3 909 €+6 160 €-2 251 €
20+3 909 €+6 454 €-2 545 €
21+3 909 €+6 755 €-2 846 €
22+3 909 €+7 065 €-3 156 €
23+3 909 €+7 382 €-3 473 €
24+3 909 €+7 708 €-3 799 €
25+3 909 €+8 043 €-4 134 €
Total+97 725 €+93 938 €+3 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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