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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBovel, Brulais, Campel, Chapelle-bouëxic, Comblessac, Loutehel, Maure-de-bretagne, Mernel, Saint-séglin (35)
Surface273.7
Coût Total349 466
Loyer Annuel26 824
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+155
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 271 900 €
Surface : 273.7 m²
Prix au m² : 993,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, 4 chambres, Belle vue, Exposition nord, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Ensemble immobilier situé sur la commune de Val d'Anast. Ce bien se compose de 3 parties, comme suit :

  • La première maison, de 51,60 m², comprend une pièce de vie avec une cuisine, ainsi qu'un WC au rez-de-chaussée. À l'étage, un palier dessert une chambre et une salle d'eau avec WC.

  • La seconde maison de 90,70 m2 comprend, au rez-de-chaussée, une pièce de vie avec une partie cuisine, une chambre, une salle d'eau et un WC. À l'étage, une grande mezzanine pouvant être transformée en chambre, une chambre et une salle d'eau avec WC. Cette maison est vendue louée (500 €/mois).

  • La troisième maison de 130 m2 est entièrement à rénover et comprend, au rez-de-chaussée, une grande pièce avec cheminée sur dalle béton, ainsi qu'un étage.

L'ensemble du bien dispose également de dépendances et terrains pour chaque maison, d'une surface totale de plus de 5808 m², dont une partie constructible.

Visite virtuelle disponible sur demande !

Ville : Bovel, Brulais, Campel, Chapelle-bouëxic, Comblessac, Loutehel, Maure-de-bretagne, Mernel, Saint-séglin
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35330
Coordonnées : 47.894576, -1.989482
Total : 349 466
Prix d'acquisition : 271 900
Travaux : 55 814
Valeur du bien : 327 714
Frais de notaire : 21 752
Coût estimé : 21 752
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 273.7
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2235€/mois
Loyer annuel estimé : 26824€/an
Fourchette totale : 1799€ - 2777€/mois
Fourchette annuelle : 21591€ - 33326€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 707,32 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :467 293
Prix d'achat :271 900
Décote à l'achat :-195 393 (-41.8%)
Marge achat-revente :117 827€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 466
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 755,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :101,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 857,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 075,07
Coût de l'assurance :30 578,27
Taxe foncière : 2 682,43€/an
Soit par mois : 223,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 235,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 080,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 273.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 273.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état supposé moyen
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - Salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 814(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 474
    Isolation combles: 273.7 m² × 20€/m² = 5474€, Main d'œuvre: 6€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 400
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Changement robinetterie: 420€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 374✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 824 €/an
Calcul : 2 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 466 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 223 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 814
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 902
Revenus locatifs : +26 824
Charges déductibles : -71 902
Résultat foncier Année 1 : -45 077(Déficit de 45 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 677
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 088 €/an
Revenus locatifs : +26 824
Charges déductibles : -16 088
Résultat foncier Années 2+ : 10 737 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23677.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 271 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 735(65% de 271 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 427 €/an
Calcul : 176 735 € × 3,636% = 6 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 82471 91312 194-45 08921 400 €23 689 €23 689 €
227 36115 78111 87511 580--12 109 €
327 90815 45111 54612 457---
428 46615 11011 20413 356---
529 03514 75610 85114 279---
629 61614 39010 48415 226---
730 20814 01110 10516 198---
830 81313 6179 71217 195---
931 42913 2109 30518 219---
1032 05712 7888 88319 269---
1132 69912 3528 44620 347---
1233 35311 8997 99321 454---
1334 02011 4307 52522 590---
1434 70010 9447 03923 756---
1535 39410 4416 53624 953---
1636 1029 9206 01526 182---
1736 8249 3805 47527 444---
1837 5608 8214 91628 739---
1938 3128 2424 33630 070---
2039 0787 6423 73631 436---
2139 8597 0203 11532 839---
2240 6576 3762 47134 280---
2341 4705 7091 80435 760---
2442 2995 0191 11337 281---
2543 1454 30339738 842---
TOTAL859 190330 528177 075528 66221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 528 662
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 633-6 420+12 053
2+5 6330+5 633
3+5 633+104+5 529
4+5 633+4 007+1 626
5+5 633+4 284+1 349
6+5 633+4 568+1 065
7+5 633+4 859+774
8+5 633+5 159+474
9+5 633+5 466+167
10+5 633+5 781-148
11+5 633+6 104-471
12+5 633+6 436-803
13+5 633+6 777-1 144
14+5 633+7 127-1 494
15+5 633+7 486-1 853
16+5 633+7 855-2 222
17+5 633+8 233-2 600
18+5 633+8 622-2 989
19+5 633+9 021-3 388
20+5 633+9 431-3 798
21+5 633+9 852-4 219
22+5 633+10 284-4 651
23+5 633+10 728-5 095
24+5 633+11 184-5 551
25+5 633+11 653-6 020
Total+140 825+158 599+-17 774
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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