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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBovel, Brulais, Campel, Chapelle-bouëxic, Comblessac, Loutehel, Maure-de-bretagne, Mernel, Saint-séglin (35)
Surface273.7m²
Coût Total349 466€
Loyer Annuel26 824€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 271 900 €
Surface : 273.7 m²
Prix au m² : 993,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, 4 chambres, Belle vue, Exposition nord, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Ensemble immobilier situé sur la commune de Val d'Anast. Ce bien se compose de 3 parties, comme suit :

  • La première maison, de 51,60 m², comprend une pièce de vie avec une cuisine, ainsi qu'un WC au rez-de-chaussée. À l'étage, un palier dessert une chambre et une salle d'eau avec WC.

  • La seconde maison de 90,70 m2 comprend, au rez-de-chaussée, une pièce de vie avec une partie cuisine, une chambre, une salle d'eau et un WC. À l'étage, une grande mezzanine pouvant être transformée en chambre, une chambre et une salle d'eau avec WC. Cette maison est vendue louée (500 €/mois).

  • La troisième maison de 130 m2 est entièrement à rénover et comprend, au rez-de-chaussée, une grande pièce avec cheminée sur dalle béton, ainsi qu'un étage.

L'ensemble du bien dispose également de dépendances et terrains pour chaque maison, d'une surface totale de plus de 5808 m², dont une partie constructible.

Visite virtuelle disponible sur demande !

Ville : Bovel, Brulais, Campel, Chapelle-bouëxic, Comblessac, Loutehel, Maure-de-bretagne, Mernel, Saint-séglin
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35330
Coordonnées : 47.894576, -1.989482
Total : 349 466€
Prix d'acquisition : 271 900€
Travaux : 55 814€
Valeur du bien : 327 714€
Frais de notaire : 21 752€
Coût estimé : 21 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 273.7m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2235€/mois
Loyer annuel estimé : 26824€/an
Fourchette totale : 1799€ - 2777€/mois
Fourchette annuelle : 21591€ - 33326€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 707,32 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :467 293 €
Prix d'achat :271 900 €
Décote à l'achat :-195 393€ (-41.8%)
Marge achat-revente :117 827€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 466€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 755,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :101,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 857,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 075,07€
Coût de l'assurance :30 578,27€
Taxe foncière : 2 682,43€/an
Soit par mois : 223,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 235,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 080,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 273.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 273.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état supposé moyen
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - Salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 814 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 474€
    Isolation combles: 273.7 m² × 20€/m² = 5474€, Main d'œuvre: 6€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Changement robinetterie: 420€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 374€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 824 €/an
Calcul : 2 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 466 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 223 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 814 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 902 €
Revenus locatifs : +26 824 €
Charges déductibles : -71 902 €
Résultat foncier Année 1 : -45 077 €(Déficit de 45 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 088 €/an
Revenus locatifs : +26 824 €
Charges déductibles : -16 088 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 737 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23677.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 271 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 735 €(65% de 271 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 427 €/an
Calcul : 176 735 € × 3,636% = 6 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 824 €71 913 €12 194 €-45 089 €21 400 €23 689 €23 689 €
227 361 €15 781 €11 875 €11 580 €--12 109 €
327 908 €15 451 €11 546 €12 457 €---
428 466 €15 110 €11 204 €13 356 €---
529 035 €14 756 €10 851 €14 279 €---
629 616 €14 390 €10 484 €15 226 €---
730 208 €14 011 €10 105 €16 198 €---
830 813 €13 617 €9 712 €17 195 €---
931 429 €13 210 €9 305 €18 219 €---
1032 057 €12 788 €8 883 €19 269 €---
1132 699 €12 352 €8 446 €20 347 €---
1233 353 €11 899 €7 993 €21 454 €---
1334 020 €11 430 €7 525 €22 590 €---
1434 700 €10 944 €7 039 €23 756 €---
1535 394 €10 441 €6 536 €24 953 €---
1636 102 €9 920 €6 015 €26 182 €---
1736 824 €9 380 €5 475 €27 444 €---
1837 560 €8 821 €4 916 €28 739 €---
1938 312 €8 242 €4 336 €30 070 €---
2039 078 €7 642 €3 736 €31 436 €---
2139 859 €7 020 €3 115 €32 839 €---
2240 657 €6 376 €2 471 €34 280 €---
2341 470 €5 709 €1 804 €35 760 €---
2442 299 €5 019 €1 113 €37 281 €---
2543 145 €4 303 €397 €38 842 €---
TOTAL859 190 €330 528 €177 075 €528 662 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 528 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 633 €-6 420 €+12 053 €
2+5 633 €0 €+5 633 €
3+5 633 €+104 €+5 529 €
4+5 633 €+4 007 €+1 626 €
5+5 633 €+4 284 €+1 349 €
6+5 633 €+4 568 €+1 065 €
7+5 633 €+4 859 €+774 €
8+5 633 €+5 159 €+474 €
9+5 633 €+5 466 €+167 €
10+5 633 €+5 781 €-148 €
11+5 633 €+6 104 €-471 €
12+5 633 €+6 436 €-803 €
13+5 633 €+6 777 €-1 144 €
14+5 633 €+7 127 €-1 494 €
15+5 633 €+7 486 €-1 853 €
16+5 633 €+7 855 €-2 222 €
17+5 633 €+8 233 €-2 600 €
18+5 633 €+8 622 €-2 989 €
19+5 633 €+9 021 €-3 388 €
20+5 633 €+9 431 €-3 798 €
21+5 633 €+9 852 €-4 219 €
22+5 633 €+10 284 €-4 651 €
23+5 633 €+10 728 €-5 095 €
24+5 633 €+11 184 €-5 551 €
25+5 633 €+11 653 €-6 020 €
Total+140 825 €+158 599 €+-17 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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