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Appartement à vendre

VilleTaverny (95)
Surface87m²
Coût Total279 877€
Loyer Annuel16 091€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 216 275 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 485,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition nord-ouest

TAVERNY - 4 PIECES - 3 CHAMBRES - BALCON - BOX - PROCHE GARE

La Résidence vous invite à découvrir ce bel appartement 4 pièces de 87 m², idéalement situé au 2 € étage avec ascenseur, au sein d'une copropriété calme et agréable.

À proximité immédiate des commerces, des écoles et de la gare de Montigny-Beauchamp (Ligne H – RER C), cet appartement bénéficie d'un emplacement pratique pour faciliter votre quotidien.

Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un séjour ouvrant sur un grand balcon filant sans vis-à-vis, ainsi que d'une cuisine séparée, aménagée, bénéficiant elle aussi d'un accès au balcon.

L'espace nuit propose trois belles chambres, un dressing, une salle de bains et des WC séparés.

Un box complète ce bien !

Un appartement familial aux beaux volumes, bénéficiant d'un extérieur agréable et d'une situation idéale, à découvrir sans tarder !

Contactez nous pour organiser une visite !

Ville : Taverny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95150
Coordonnées : 49.025895, 2.220538
Total : 279 877€
Prix d'acquisition : 216 275€
Travaux : 46 300€
Valeur du bien : 262 575€
Frais de notaire : 17 302€
Coût estimé : 17 302€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 15.41€/m²/mois
Fourchette : 13.13€ - 18.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16091€/an
Fourchette totale : 1142€ - 1574€/mois
Fourchette annuelle : 13709€ - 18888€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 713,41 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 067 €
Prix d'achat :216 275 €
Décote à l'achat :-19 792€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-43 810€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 877€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 369,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :111,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 481,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 065,15€
Coût de l'assurance :33 585,24€
Taxe foncière : 1 609,11€/an
Soit par mois : 134,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 340,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 615,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 300 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1 200€ = 10 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1 200€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Taverny (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 091 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 877 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 343 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 342 €
Revenus locatifs : +16 091 €
Charges déductibles : -58 342 €
Résultat foncier Année 1 : -42 250 €(Déficit de 42 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 850 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 042 €/an
Revenus locatifs : +16 091 €
Charges déductibles : -12 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20850.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 216 275 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 140 579 €(65% de 216 275 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 112 €/an
Calcul : 140 579 € × 3,636% = 5 112 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 091 €58 350 €9 098 €-42 259 €21 400 €20 859 €20 859 €
216 413 €11 805 €8 853 €4 608 €--16 252 €
316 741 €11 552 €8 599 €5 189 €--11 063 €
417 076 €11 290 €8 338 €5 786 €--5 277 €
517 418 €11 020 €8 067 €6 398 €---
617 766 €10 740 €7 788 €7 026 €---
718 121 €10 451 €7 499 €7 670 €---
818 484 €10 153 €7 200 €8 331 €---
918 853 €9 844 €6 891 €9 009 €---
1019 230 €9 525 €6 573 €9 705 €---
1119 615 €9 196 €6 243 €10 419 €---
1220 007 €8 855 €5 903 €11 152 €---
1320 407 €8 503 €5 551 €11 904 €---
1420 816 €8 140 €5 187 €12 676 €---
1521 232 €7 764 €4 811 €13 468 €---
1621 657 €7 376 €4 423 €14 281 €---
1722 090 €6 974 €4 022 €15 115 €---
1822 531 €6 560 €3 607 €15 972 €---
1922 982 €6 131 €3 178 €16 851 €---
2023 442 €5 688 €2 736 €17 754 €---
2123 911 €5 230 €2 278 €18 680 €---
2224 389 €4 757 €1 805 €19 631 €---
2324 877 €4 269 €1 316 €20 608 €---
2425 374 €3 764 €811 €21 610 €---
2525 882 €3 242 €289 €22 640 €---
TOTAL515 403 €251 178 €131 065 €264 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 379 €-6 420 €+9 799 €
2+3 379 €0 €+3 379 €
3+3 379 €0 €+3 379 €
4+3 379 €0 €+3 379 €
5+3 379 €+336 €+3 043 €
6+3 379 €+2 108 €+1 271 €
7+3 379 €+2 301 €+1 078 €
8+3 379 €+2 499 €+880 €
9+3 379 €+2 703 €+676 €
10+3 379 €+2 912 €+467 €
11+3 379 €+3 126 €+253 €
12+3 379 €+3 346 €+33 €
13+3 379 €+3 571 €-192 €
14+3 379 €+3 803 €-424 €
15+3 379 €+4 040 €-661 €
16+3 379 €+4 284 €-905 €
17+3 379 €+4 535 €-1 156 €
18+3 379 €+4 792 €-1 413 €
19+3 379 €+5 055 €-1 676 €
20+3 379 €+5 326 €-1 947 €
21+3 379 €+5 604 €-2 225 €
22+3 379 €+5 889 €-2 510 €
23+3 379 €+6 182 €-2 803 €
24+3 379 €+6 483 €-3 104 €
25+3 379 €+6 792 €-3 413 €
Total+84 475 €+79 267 €+5 208 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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