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Appartement à vendre

VilleRoanne (42)
Surface58m²
Coût Total87 140€
Loyer Annuel5 493€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 172,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Belle vue, Interphone, Non meublé

ROANNE. Situé au 4ème étage d'une copropriété fraîchement rénovée (isolation par l'extérieur), sécurisée et à deux pas des commerces et transports, je vous invite à découvrir cet appartement de prés de 60m². Fonctionnel , il se compose d'un séjour lumineux ouvert sur un balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé.

Le balcon offre une vue dégagée et permet de profiter de l'extérieur. Une cave et un garage complètent ce bien Si vous souhaitez plus d'informations et / ou si vous désirez organiser une visite, je vous laisse me contacter : Marine GALLEGO O7.44.95.73.38

Copropriété de 319 lots - dont 119 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2340 euros. Marine GALLEGO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.030916, 4.061907
Total : 87 140€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 13 700€
Valeur du bien : 81 700€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 458€/mois
Loyer annuel estimé : 5493€/an
Fourchette totale : 352€ - 596€/mois
Fourchette annuelle : 4220€ - 7149€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,04 €/m²
Basé sur :258 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 272 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-8 272€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-10 868€ (-14.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :34,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 461,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 807,27€
Coût de l'assurance :10 456,80€
Taxe foncière : 549,29€/an
Soit par mois : 45,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 195,00€/mois
Soit par an : 2 340,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 457,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune intervention majeure nécessaire, juste un entretien léger
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Aucune intervention majeure nécessaire, juste un entretien léger
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - usure normale visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 700 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Plomberie cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 200€
    Entretien léger: 6 m² × 200€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 493 €/an
Calcul : 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 140 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 549 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 340 €/an
Calcul : 195 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 837 €
Revenus locatifs : +5 493 €
Charges déductibles : -19 837 €
Résultat foncier Année 1 : -14 345 €(Déficit de 14 345 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 137 €/an
Revenus locatifs : +5 493 €
Charges déductibles : -6 137 €
Résultat foncier Années 2+ : -645 €/an(Déficit de 645 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3644.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 493 €19 840 €2 833 €-14 347 €10 700 €3 647 €3 647 €
25 603 €6 064 €2 756 €-461 €461 €-3 647 €
35 715 €5 985 €2 677 €-270 €270 €-3 647 €
45 829 €5 903 €2 596 €-74 €74 €-3 647 €
55 946 €5 819 €2 512 €126 €--3 521 €
66 065 €5 732 €2 425 €332 €--3 188 €
76 186 €5 642 €2 335 €544 €--2 645 €
86 310 €5 549 €2 242 €760 €--1 885 €
96 436 €5 453 €2 146 €983 €--902 €
106 565 €5 354 €2 046 €1 211 €---
116 696 €5 251 €1 944 €1 444 €---
126 830 €5 145 €1 838 €1 684 €---
136 966 €5 036 €1 728 €1 931 €---
147 106 €4 923 €1 615 €2 183 €---
157 248 €4 806 €1 498 €2 442 €---
167 393 €4 685 €1 377 €2 708 €---
177 541 €4 560 €1 252 €2 981 €---
187 691 €4 431 €1 123 €3 261 €---
197 845 €4 297 €990 €3 548 €---
208 002 €4 159 €852 €3 843 €---
218 162 €4 017 €709 €4 145 €---
228 325 €3 870 €562 €4 456 €---
238 492 €3 717 €410 €4 775 €---
248 662 €3 560 €253 €5 102 €---
258 835 €3 398 €90 €5 437 €---
TOTAL175 939 €137 196 €40 807 €38 743 €11 506 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 452 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 154 €-3 210 €+4 364 €
2+1 154 €-138 €+1 292 €
3+1 154 €-81 €+1 235 €
4+1 154 €-22 €+1 176 €
5+1 154 €0 €+1 154 €
6+1 154 €0 €+1 154 €
7+1 154 €0 €+1 154 €
8+1 154 €0 €+1 154 €
9+1 154 €0 €+1 154 €
10+1 154 €+93 €+1 061 €
11+1 154 €+433 €+721 €
12+1 154 €+505 €+649 €
13+1 154 €+579 €+575 €
14+1 154 €+655 €+499 €
15+1 154 €+733 €+421 €
16+1 154 €+812 €+342 €
17+1 154 €+894 €+260 €
18+1 154 €+978 €+176 €
19+1 154 €+1 064 €+90 €
20+1 154 €+1 153 €+1 €
21+1 154 €+1 244 €-90 €
22+1 154 €+1 337 €-183 €
23+1 154 €+1 432 €-278 €
24+1 154 €+1 530 €-376 €
25+1 154 €+1 631 €-477 €
Total+28 850 €+11 623 €+17 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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