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Maison - 9 pièce(s)

VilleLE MESNIL LE ROI (78)
Surface445
Coût Total1 452 300
Loyer Annuel115 979
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+1 004
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 195 000 €
Surface : 445 m²
Prix au m² : 2 685,39 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'ADRESSE MAISONS-LAFFITTE vous présente, en nouveauté, une belle et grande demeure des années 1920 d'une surface de 297 m2 dans le Sud du Mesnil-le-Roi à proximité des écoles et des commerces (Jardins du Mesnil). Sur une parcelle de 445 m2, cette maison s'organise sur 4 niveaux dont un sous-sol total comprenant une piscine, une buanderie, 2 caves, un double garage et une chaufferie. Au rez-de-chaussée, une grande entrée dessert sur la gauche, une cuisine de 17,50 m2 indépendante, aménagée et équipée; puis, un grand double séjour de 60 m2 avec sa belle cheminée d'époque (HSP : 2,80 m), une grande pièce annexe et un W.C séparés. Au 1er étage, 3 grandes de chambres de 14, 14 et 28m2 avec dressings et rangements, une salle d'eau, une salle de bains (baignoire + douche), et W.C séparés. Au deuxième étage, 2 belles chambres de 12 et 26 m2, une salle de bains, et un accès à la terrasse de toit de 100 m2 avec une vue exceptionnelle sur Paris-La Défense. Chauffage au gaz. Double vitrage. Vous cherchez une maison avec de beaux volumes dans un quartier calme à l'esprit village, une maison fonctionnelle avec le cachet de l'ancien, alors venez visiter ce bien avec L'ADRESSE MAISONS-LAFFITTE !

Etat général : A Rafraichir Surface terrain : 445 Surface terrasse : 100 Année de construction : 1920 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Cuisine : Indépendante Aménagée Numéro de mandat : 158

Ville : LE MESNIL LE ROI
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78600
Total : 1 452 300
Prix d'acquisition : 1 195 000
Travaux : 161 700
Valeur du bien : 1 356 700
Frais de notaire : 95 600
Coût estimé : 95 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 445
Loyer prédit : 21.72€/m²/mois
Fourchette : 15.65€ - 30.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 9665€/mois
Loyer annuel estimé : 115979€/an
Fourchette totale : 6963€ - 13416€/mois
Fourchette annuelle : 83552€ - 160990€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 859,43 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :3 052 446
Prix d'achat :1 195 000
Décote à l'achat :-1 857 446 (-60.9%)
Marge achat-revente :1 600 146€ (52.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 452 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :7 270,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :423,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 7 694,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :728 866,83
Coût de l'assurance :127 076,25
Taxe foncière : 11 597,90€/an
Soit par mois : 966,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 664,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 8 660,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 004,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1920, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 445 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 445 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 56 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 445 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 60 m²)
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir (peinture et petites réparations)
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :161 700(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:27 200
    Isolation combles: 445 m² × 60€/m² = 26700€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:14 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:84 000
    Fenêtres double vitrage: 56 fenêtres × 1200€/fenêtre = 67200€, Main d'œuvre: 16800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 000
    Parquet flottant: 100 m² × 80€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:4 000
    Peinture murs/plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:12 000
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 120€/m² × 20m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds salon: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 125 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 115 979 €/an
Calcul : 9 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 50 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 452 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 083 €/an
Calcul : 424 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 161 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 228 574
Revenus locatifs : +115 979
Charges déductibles : -228 574
Résultat foncier Année 1 : -112 595(Déficit de 112 595 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 91 195
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 66 874 €/an
Revenus locatifs : +115 979
Charges déductibles : -66 874
Résultat foncier Années 2+ : 49 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 91195.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 1 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 776 750(65% de 1 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 28 245 €/an
Calcul : 776 750 € × 3,636% = 28 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1115 979228 62250 241-112 64321 400 €91 243 €91 243 €
2118 29965 60548 92452 693--38 549 €
3120 66564 24247 56156 422---
4123 07862 83146 15060 247---
5125 53961 36944 68864 170---
6128 05059 85643 17568 195---
7130 61158 28841 60772 323---
8133 22356 66539 98476 559---
9135 88854 98438 30380 904---
10138 60653 24336 56285 363---
11141 37851 44034 75989 938---
12144 20549 57332 89294 632---
13147 08947 64030 95999 449---
14150 03145 63828 957104 393---
15153 03243 56526 884109 467---
16156 09341 41824 737114 674---
17159 21439 19522 514120 019---
18162 39936 89320 212125 506---
19165 64734 50817 827131 138---
20168 96032 03915 358136 920---
21172 33929 48212 801142 856---
22175 78626 83510 154148 951---
23179 30124 0937 412155 209---
24182 88721 2534 572161 634---
25186 54518 3131 632168 232---
TOTAL3 714 8431 307 591728 8672 407 25321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 407 253
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 115 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +24 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+24 356-6 420+30 776
2+24 3560+24 356
3+24 356+5 362+18 994
4+24 356+18 074+6 282
5+24 356+19 251+5 105
6+24 356+20 458+3 898
7+24 356+21 697+2 659
8+24 356+22 968+1 388
9+24 356+24 271+85
10+24 356+25 609-1 253
11+24 356+26 981-2 625
12+24 356+28 390-4 034
13+24 356+29 835-5 479
14+24 356+31 318-6 962
15+24 356+32 840-8 484
16+24 356+34 402-10 046
17+24 356+36 006-11 650
18+24 356+37 652-13 296
19+24 356+39 341-14 985
20+24 356+41 076-16 720
21+24 356+42 857-18 501
22+24 356+44 685-20 329
23+24 356+46 563-22 207
24+24 356+48 490-24 134
25+24 356+50 470-26 114
Total+608 900+722 176+-113 276
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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