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Maison - 9 pièce(s)

Bien expiré
VilleLE MESNIL LE ROI (78)
Surface445m²
Coût Total1 452 300€
Loyer Annuel115 979€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+1 004€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 195 000 €
Surface : 445 m²
Prix au m² : 2 685,39 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'ADRESSE MAISONS-LAFFITTE vous présente, en nouveauté, une belle et grande demeure des années 1920 d'une surface de 297 m2 dans le Sud du Mesnil-le-Roi à proximité des écoles et des commerces (Jardins du Mesnil). Sur une parcelle de 445 m2, cette maison s'organise sur 4 niveaux dont un sous-sol total comprenant une piscine, une buanderie, 2 caves, un double garage et une chaufferie. Au rez-de-chaussée, une grande entrée dessert sur la gauche, une cuisine de 17,50 m2 indépendante, aménagée et équipée; puis, un grand double séjour de 60 m2 avec sa belle cheminée d'époque (HSP : 2,80 m), une grande pièce annexe et un W.C séparés. Au 1er étage, 3 grandes de chambres de 14, 14 et 28m2 avec dressings et rangements, une salle d'eau, une salle de bains (baignoire + douche), et W.C séparés. Au deuxième étage, 2 belles chambres de 12 et 26 m2, une salle de bains, et un accès à la terrasse de toit de 100 m2 avec une vue exceptionnelle sur Paris-La Défense. Chauffage au gaz. Double vitrage. Vous cherchez une maison avec de beaux volumes dans un quartier calme à l'esprit village, une maison fonctionnelle avec le cachet de l'ancien, alors venez visiter ce bien avec L'ADRESSE MAISONS-LAFFITTE !

Etat général : A Rafraichir Surface terrain : 445 Surface terrasse : 100 Année de construction : 1920 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Cuisine : Indépendante Aménagée Numéro de mandat : 158

Ville : LE MESNIL LE ROI
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78600
Total : 1 452 300€
Prix d'acquisition : 1 195 000€
Travaux : 161 700€
Valeur du bien : 1 356 700€
Frais de notaire : 95 600€
Coût estimé : 95 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 445m²
Loyer prédit : 21.72€/m²/mois
Fourchette : 15.65€ - 30.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 9665€/mois
Loyer annuel estimé : 115979€/an
Fourchette totale : 6963€ - 13416€/mois
Fourchette annuelle : 83552€ - 160990€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 859,43 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :3 052 446 €
Prix d'achat :1 195 000 €
Décote à l'achat :-1 857 446€ (-60.9%)
Marge achat-revente :1 600 146€ (52.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 452 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :7 270,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :423,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 7 694,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :728 866,83€
Coût de l'assurance :127 076,25€
Taxe foncière : 11 597,90€/an
Soit par mois : 966,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 664,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 8 660,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 004,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1920, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 445 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 445 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 56 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 445 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 60 m²)
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir (peinture et petites réparations)
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :161 700 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:27 200€
    Isolation combles: 445 m² × 60€/m² = 26700€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:84 000€
    Fenêtres double vitrage: 56 fenêtres × 1200€/fenêtre = 67200€, Main d'œuvre: 16800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 000€
    Parquet flottant: 100 m² × 80€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:4 000€
    Peinture murs/plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 120€/m² × 20m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds salon: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 125 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 115 979 €/an
Calcul : 9 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 50 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 452 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 083 €/an
Calcul : 424 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 161 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 228 574 €
Revenus locatifs : +115 979 €
Charges déductibles : -228 574 €
Résultat foncier Année 1 : -112 595 €(Déficit de 112 595 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 91 195 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 66 874 €/an
Revenus locatifs : +115 979 €
Charges déductibles : -66 874 €
Résultat foncier Années 2+ : 49 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 91195.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 1 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 776 750 €(65% de 1 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 28 245 €/an
Calcul : 776 750 € × 3,636% = 28 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1115 979 €228 622 €50 241 €-112 643 €21 400 €91 243 €91 243 €
2118 299 €65 605 €48 924 €52 693 €--38 549 €
3120 665 €64 242 €47 561 €56 422 €---
4123 078 €62 831 €46 150 €60 247 €---
5125 539 €61 369 €44 688 €64 170 €---
6128 050 €59 856 €43 175 €68 195 €---
7130 611 €58 288 €41 607 €72 323 €---
8133 223 €56 665 €39 984 €76 559 €---
9135 888 €54 984 €38 303 €80 904 €---
10138 606 €53 243 €36 562 €85 363 €---
11141 378 €51 440 €34 759 €89 938 €---
12144 205 €49 573 €32 892 €94 632 €---
13147 089 €47 640 €30 959 €99 449 €---
14150 031 €45 638 €28 957 €104 393 €---
15153 032 €43 565 €26 884 €109 467 €---
16156 093 €41 418 €24 737 €114 674 €---
17159 214 €39 195 €22 514 €120 019 €---
18162 399 €36 893 €20 212 €125 506 €---
19165 647 €34 508 €17 827 €131 138 €---
20168 960 €32 039 €15 358 €136 920 €---
21172 339 €29 482 €12 801 €142 856 €---
22175 786 €26 835 €10 154 €148 951 €---
23179 301 €24 093 €7 412 €155 209 €---
24182 887 €21 253 €4 572 €161 634 €---
25186 545 €18 313 €1 632 €168 232 €---
TOTAL3 714 843 €1 307 591 €728 867 €2 407 253 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 407 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 115 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +24 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+24 356 €-6 420 €+30 776 €
2+24 356 €0 €+24 356 €
3+24 356 €+5 362 €+18 994 €
4+24 356 €+18 074 €+6 282 €
5+24 356 €+19 251 €+5 105 €
6+24 356 €+20 458 €+3 898 €
7+24 356 €+21 697 €+2 659 €
8+24 356 €+22 968 €+1 388 €
9+24 356 €+24 271 €+85 €
10+24 356 €+25 609 €-1 253 €
11+24 356 €+26 981 €-2 625 €
12+24 356 €+28 390 €-4 034 €
13+24 356 €+29 835 €-5 479 €
14+24 356 €+31 318 €-6 962 €
15+24 356 €+32 840 €-8 484 €
16+24 356 €+34 402 €-10 046 €
17+24 356 €+36 006 €-11 650 €
18+24 356 €+37 652 €-13 296 €
19+24 356 €+39 341 €-14 985 €
20+24 356 €+41 076 €-16 720 €
21+24 356 €+42 857 €-18 501 €
22+24 356 €+44 685 €-20 329 €
23+24 356 €+46 563 €-22 207 €
24+24 356 €+48 490 €-24 134 €
25+24 356 €+50 470 €-26 114 €
Total+608 900 €+722 176 €+-113 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 130 jours
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