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Maison à vendre

VilleBuxeuil (86)
Surface99m²
Coût Total148 700€
Loyer Annuel8 018€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 505,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Maison de 99 m², sur 3 niveaux, rénovation intérieure à prévoir, proche de Descartes comprenant: Rez-de-chaussée:salon et séjour 24.10 m², cuisine 4.50 m², couloir 6.70 m², buanderie 6.80 m². Etage 2 chambres 10.20 et 12.50 m², salle de bains + WC 4.10 m². 2ème étage:grande pièce à aménager 30 m². Garage 17.50 m²; Cave 8.80 m². Terrain clos avec jardin de 263 m². Bien à vendre 50000 € HAI dont honoraires 11.12 % à la charge de l'acquéreur. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Christian JOUZEAU EI o688048237 - agent commercial enregistré au RSAC de Paris sous le n° 518383179, titulaire de la carte de transaction immobilière pour le compte de la SAS LES PROFESSIONNELS de l' IMMOBILIER immatriculé au RCS Epinal 929012722 (sans détention de fonds) - Bareme consultable sur notre site. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Buxeuil
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 37160
Coordonnées : 46.969511, 0.662937
Total : 148 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 94 700€
Valeur du bien : 144 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8018€/an
Fourchette totale : 535€ - 835€/mois
Fourchette annuelle : 6415€ - 10022€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 264,37 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :125 173 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-75 173€ (-60.1%)
Marge achat-revente :-23 527€ (-18.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :59,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 787,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 635,55€
Coût de l'assurance :17 844,00€
Taxe foncière : 801,81€/an
Soit par mois : 66,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres avec murs en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol avec parquet ou autre revêtement adapté
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec parquet abîmé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 99 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 99 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 700 €(957 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 440€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 60€/m² = 5940€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:13 380€
    Mise aux normes électricité: 99 m² × 120€/m² = 11880€, Main d'œuvre: 1500€
  • Plomberie:13 380€
    Mise aux normes plomberie: 99 m² × 120€/m² = 11880€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buxeuil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 018 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 700 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 045 €
Revenus locatifs : +8 018 €
Charges déductibles : -101 045 €
Résultat foncier Année 1 : -93 026 €(Déficit de 93 026 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 71 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 345 €/an
Revenus locatifs : +8 018 €
Charges déductibles : -6 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 674 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71626.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 018 €101 049 €4 834 €-93 031 €21 400 €71 631 €71 631 €
28 179 €6 219 €4 704 €1 959 €--69 672 €
38 342 €6 084 €4 569 €2 258 €--67 414 €
48 509 €5 945 €4 430 €2 564 €--64 851 €
58 679 €5 802 €4 286 €2 877 €--61 973 €
68 853 €5 653 €4 138 €3 200 €--58 774 €
79 030 €5 500 €3 984 €3 530 €--55 244 €
89 210 €5 341 €3 825 €3 869 €--51 374 €
99 395 €5 177 €3 661 €4 217 €--47 157 €
109 582 €5 008 €3 492 €4 575 €--42 582 €
119 774 €4 833 €3 317 €4 942 €--37 640 €
129 970 €4 652 €3 136 €5 318 €---
1310 169 €4 465 €2 949 €5 704 €---
1410 372 €4 272 €2 756 €6 101 €---
1510 580 €4 072 €2 556 €6 508 €---
1610 791 €3 866 €2 350 €6 926 €---
1711 007 €3 652 €2 137 €7 355 €---
1811 227 €3 432 €1 916 €7 795 €---
1911 452 €3 204 €1 689 €8 248 €---
2011 681 €2 969 €1 453 €8 712 €---
2111 915 €2 726 €1 210 €9 189 €---
2212 153 €2 475 €959 €9 678 €---
2312 396 €2 215 €699 €10 181 €---
2412 644 €1 947 €431 €10 697 €---
2512 897 €1 669 €154 €11 227 €---
TOTAL256 824 €202 225 €69 636 €54 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 684 €-6 420 €+8 104 €
2+1 684 €0 €+1 684 €
3+1 684 €0 €+1 684 €
4+1 684 €0 €+1 684 €
5+1 684 €0 €+1 684 €
6+1 684 €0 €+1 684 €
7+1 684 €0 €+1 684 €
8+1 684 €0 €+1 684 €
9+1 684 €0 €+1 684 €
10+1 684 €0 €+1 684 €
11+1 684 €0 €+1 684 €
12+1 684 €+1 595 €+89 €
13+1 684 €+1 711 €-27 €
14+1 684 €+1 830 €-146 €
15+1 684 €+1 952 €-268 €
16+1 684 €+2 078 €-394 €
17+1 684 €+2 206 €-522 €
18+1 684 €+2 339 €-655 €
19+1 684 €+2 474 €-790 €
20+1 684 €+2 614 €-930 €
21+1 684 €+2 757 €-1 073 €
22+1 684 €+2 903 €-1 219 €
23+1 684 €+3 054 €-1 370 €
24+1 684 €+3 209 €-1 525 €
25+1 684 €+3 368 €-1 684 €
Total+42 100 €+27 672 €+14 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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