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Appartement à vendre

VilleMarseille 3e (13)
Surface25m²
Coût Total85 000€
Loyer Annuel4 851€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 45 000 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Appartement de type 1 sis au 3ème et dernier étage d'un immeuble marseillais. Composé d'un séjour, cuisine, ainsi qu'une salle d'eau. Vendu occupé Bail Meublé (effet 01/2000) Bon rapport de 13% (Hors frais de notaire) Loyer mensuel HC 530 €

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.305353, 5.376488
Total : 85 000€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 81 400€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 404€/mois
Loyer annuel estimé : 4851€/an
Fourchette totale : 319€ - 512€/mois
Fourchette annuelle : 3827€ - 6148€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 137,93 €/m²
Basé sur :385 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 448 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-8 448€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-31 552€ (-59.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 450,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 659,01€
Coût de l'assurance :7 437,50€
Taxe foncière : 485,06€/an
Soit par mois : 40,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 404,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 490,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 25 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 15 m² de peinture, 15 m² de revêtement
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité
Quantité: 12 m² de revêtement, 12 m² de peinture, 1 installation électrique
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre usée nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 8 m² de peinture, 1 cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais installations datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(1 456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 740€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 240€, 1 douche: 1500€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 300€, Main d'œuvre: 700€ = 3200€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Revêtement de sol: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 0€ = 900€
  • Chambres:4 560€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement de sol: 12 m² × 50€/m² = 600€, Réfection électricité: 1 installation électrique × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 0€ = 2100€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Peinture: 8 m² × 30€/m² = 240€, Vérification installations électriques: 1 installation électrique × 260€ = 260€, Main d'œuvre: 0€ = 6500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 851 €/an
Calcul : 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 485 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 120 €
Revenus locatifs : +4 851 €
Charges déductibles : -40 120 €
Résultat foncier Année 1 : -35 270 €(Déficit de 35 270 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 870 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 720 €/an
Revenus locatifs : +4 851 €
Charges déductibles : -3 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13869.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 851 €40 123 €2 940 €-35 272 €21 400 €13 872 €13 872 €
24 948 €3 646 €2 863 €1 302 €--12 571 €
35 047 €3 566 €2 784 €1 480 €--11 090 €
45 147 €3 484 €2 701 €1 664 €--9 427 €
55 250 €3 398 €2 616 €1 852 €--7 574 €
65 355 €3 309 €2 527 €2 046 €--5 528 €
75 463 €3 218 €2 435 €2 245 €--3 283 €
85 572 €3 123 €2 340 €2 449 €--834 €
95 683 €3 024 €2 242 €2 659 €---
105 797 €2 922 €2 140 €2 874 €---
115 913 €2 817 €2 034 €3 096 €---
126 031 €2 708 €1 925 €3 323 €---
136 152 €2 595 €1 812 €3 557 €---
146 275 €2 477 €1 695 €3 797 €---
156 400 €2 356 €1 573 €4 044 €---
166 528 €2 230 €1 448 €4 298 €---
176 659 €2 100 €1 318 €4 559 €---
186 792 €1 966 €1 183 €4 827 €---
196 928 €1 826 €1 043 €5 102 €---
207 066 €1 681 €899 €5 385 €---
217 208 €1 532 €749 €5 676 €---
227 352 €1 377 €594 €5 975 €---
237 499 €1 216 €434 €6 283 €---
247 649 €1 050 €268 €6 599 €---
257 802 €878 €96 €6 924 €---
TOTAL155 366 €98 623 €42 659 €56 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 851 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 019 €-6 420 €+7 439 €
2+1 019 €0 €+1 019 €
3+1 019 €0 €+1 019 €
4+1 019 €0 €+1 019 €
5+1 019 €0 €+1 019 €
6+1 019 €0 €+1 019 €
7+1 019 €0 €+1 019 €
8+1 019 €0 €+1 019 €
9+1 019 €+547 €+472 €
10+1 019 €+862 €+157 €
11+1 019 €+929 €+90 €
12+1 019 €+997 €+22 €
13+1 019 €+1 067 €-48 €
14+1 019 €+1 139 €-120 €
15+1 019 €+1 213 €-194 €
16+1 019 €+1 289 €-270 €
17+1 019 €+1 368 €-349 €
18+1 019 €+1 448 €-429 €
19+1 019 €+1 531 €-512 €
20+1 019 €+1 615 €-596 €
21+1 019 €+1 703 €-684 €
22+1 019 €+1 793 €-774 €
23+1 019 €+1 885 €-866 €
24+1 019 €+1 980 €-961 €
25+1 019 €+2 077 €-1 058 €
Total+25 475 €+17 023 €+8 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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