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appartement vente 2 pieces montereau fault yonne 63m2

VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface63.4
Coût Total169 820
Loyer Annuel12 371
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-254
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 63.4 m²
Prix au m² : 2 034,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

En plein cœur du centre ville de Montereau, proche de toutes les commodités, appartement lumineux au 2ème étage avec ascenseur de 63 m2 de type F2 disposant de :

  • Un beau salon/séjour avec placards
  • Une cuisine aménagée et équipée CUISINELLA
  • Une salle d'eau avec WC
  • Une chambre.

Une cave et deux places de parking en sous sol complètent ce bien. La résidence est calme et sécurisée. De belles prestations pour cet appartement : petit balcon, alarme, double vitrage, électricité aux normes, volets roulants électriques. Le chauffage collectif et la consommation d'eau sont inclus dans les charges de copropriété.

A visiter sans tarder !!!

La presente annonce immobiliere vise 4 lots situés dans une copropriété de 120 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 281.76€ par mois (soit 3381.12 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 246 et classe CLIMAT E indice 52. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Stephanie BANOS mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 903953974, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Total : 169 820
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 30 500
Valeur du bien : 159 500
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.4
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 19.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12371€/an
Fourchette totale : 850€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 15009€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 800
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :+2 200 (+1.7%)
Marge achat-revente :-43 020€ (-33.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 227,68
Coût de l'assurance :14 859,25
Taxe foncière : 1 237,06€/an
Soit par mois : 103,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 281,76€/mois
Soit par an : 3 381,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 030,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 63.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire, en particulier pour les fenêtres.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Remplacement des fenêtres anciennes peut améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si le modèle actuel est ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'efficacité énergétique significatif
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle d'eau comprenant le remplacement de la douche, lavabo et WC si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 - Vérification nécessaire pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 371 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 820 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 381 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 582
Revenus locatifs : +12 371
Charges déductibles : -41 582
Résultat foncier Année 1 : -29 211(Déficit de 29 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 811
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 082 €/an
Revenus locatifs : +12 371
Charges déductibles : -11 082
Résultat foncier Années 2+ : 1 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7811.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 37141 5875 875-29 21721 400 €7 817 €7 817 €
212 61810 9335 7211 685--6 132 €
312 87010 7745 5612 096--4 036 €
413 12810 6095 3962 519--1 517 €
513 39010 4385 2252 952---
613 65810 2615 0483 397---
713 93110 0784 8653 854---
814 2109 8884 6754 322---
914 4949 6914 4794 803---
1014 7849 4884 2755 296---
1115 0809 2774 0645 803---
1215 3819 0593 8466 323---
1315 6898 8333 6206 856---
1416 0038 5993 3867 404---
1516 3238 3563 1447 967---
1616 6498 1052 8938 544---
1716 9827 8452 6339 137---
1817 3227 5762 3639 746---
1917 6687 2972 08510 371---
2018 0227 0081 79611 013---
2118 3826 7091 49711 673---
2218 7506 4001 18712 350---
2319 1256 07986713 045---
2419 5075 74753513 760---
2519 8975 40319114 494---
TOTAL396 233246 04185 228150 19121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 191
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 598-6 420+9 018
2+2 5980+2 598
3+2 5980+2 598
4+2 5980+2 598
5+2 598+431+2 167
6+2 598+1 019+1 579
7+2 598+1 156+1 442
8+2 598+1 297+1 301
9+2 598+1 441+1 157
10+2 598+1 589+1 009
11+2 598+1 741+857
12+2 598+1 897+701
13+2 598+2 057+541
14+2 598+2 221+377
15+2 598+2 390+208
16+2 598+2 563+35
17+2 598+2 741-143
18+2 598+2 924-326
19+2 598+3 111-513
20+2 598+3 304-706
21+2 598+3 502-904
22+2 598+3 705-1 107
23+2 598+3 914-1 316
24+2 598+4 128-1 530
25+2 598+4 348-1 750
Total+64 950+45 057+19 893
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 7 jours
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