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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSartrouville (78)
Surface86m²
Coût Total285 400€
Loyer Annuel19 402€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Balcon, 2 parkings: Abri automobile, Garage

Appartement à vendre

Ville : Sartrouville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78500
Coordonnées : 48.945833, 2.191725
Total : 285 400€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 53 200€
Valeur du bien : 268 200€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 18.80€/m²/mois
Fourchette : 14.70€ - 24.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1617€/mois
Loyer annuel estimé : 19402€/an
Fourchette totale : 1264€ - 2068€/mois
Fourchette annuelle : 15167€ - 24819€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 392,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :80,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 473,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 292,59€
Coût de l'assurance :24 259,00€
Taxe foncière : 1 940,17€/an
Soit par mois : 161,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 616,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 784,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec mise à jour des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu ternie, parquet en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 200 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (installation comprise)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sartrouville (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 402 €/an
Calcul : 1 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 940 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 094 €
Revenus locatifs : +19 402 €
Charges déductibles : -67 094 €
Résultat foncier Année 1 : -47 692 €(Déficit de 47 692 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 292 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 894 €/an
Revenus locatifs : +19 402 €
Charges déductibles : -13 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26292.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 402 €67 103 €9 192 €-47 701 €21 400 €26 301 €26 301 €
219 790 €13 654 €8 944 €6 135 €--20 166 €
320 185 €13 397 €8 687 €6 788 €--13 378 €
420 589 €13 132 €8 421 €7 457 €--5 920 €
521 001 €12 858 €8 147 €8 143 €---
621 421 €12 574 €7 864 €8 847 €---
721 849 €12 282 €7 571 €9 568 €---
822 286 €11 979 €7 269 €10 307 €---
922 732 €11 667 €6 957 €11 065 €---
1023 187 €11 344 €6 634 €11 842 €---
1123 651 €11 011 €6 301 €12 639 €---
1224 124 €10 667 €5 956 €13 457 €---
1324 606 €10 311 €5 600 €14 295 €---
1425 098 €9 943 €5 233 €15 155 €---
1525 600 €9 564 €4 853 €16 037 €---
1626 112 €9 171 €4 461 €16 941 €---
1726 634 €8 766 €4 055 €17 868 €---
1827 167 €8 347 €3 637 €18 820 €---
1927 710 €7 915 €3 204 €19 796 €---
2028 265 €7 468 €2 757 €20 797 €---
2128 830 €7 006 €2 296 €21 824 €---
2229 406 €6 529 €1 819 €22 877 €---
2329 995 €6 037 €1 326 €23 958 €---
2430 594 €5 528 €817 €25 067 €---
2531 206 €5 002 €291 €26 204 €---
TOTAL621 441 €303 256 €132 293 €318 185 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 185 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 074 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 074 €-6 420 €+10 494 €
2+4 074 €0 €+4 074 €
3+4 074 €0 €+4 074 €
4+4 074 €0 €+4 074 €
5+4 074 €+667 €+3 407 €
6+4 074 €+2 654 €+1 420 €
7+4 074 €+2 870 €+1 204 €
8+4 074 €+3 092 €+982 €
9+4 074 €+3 320 €+754 €
10+4 074 €+3 553 €+521 €
11+4 074 €+3 792 €+282 €
12+4 074 €+4 037 €+37 €
13+4 074 €+4 289 €-215 €
14+4 074 €+4 546 €-472 €
15+4 074 €+4 811 €-737 €
16+4 074 €+5 082 €-1 008 €
17+4 074 €+5 360 €-1 286 €
18+4 074 €+5 646 €-1 572 €
19+4 074 €+5 939 €-1 865 €
20+4 074 €+6 239 €-2 165 €
21+4 074 €+6 547 €-2 473 €
22+4 074 €+6 863 €-2 789 €
23+4 074 €+7 187 €-3 113 €
24+4 074 €+7 520 €-3 446 €
25+4 074 €+7 861 €-3 787 €
Total+101 850 €+95 456 €+6 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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