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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontaigu (85)
Surface216m²
Coût Total283 980€
Loyer Annuel25 109€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 972,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 100 m²), 5 chambres, Jardin, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

ATTENTION : MAISON GÉANTE EN QUÊTE DE NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES MOTIVÉS On préfère être francs dès les premières lignes : cette maison, c’est beaucoup de mètres carrés… et beaucoup de travaux. Mais aussi un potentiel absolument énorme. Avec ses 216 m² habitables, on est clairement sur une maison hors norme. D’ailleurs, on n’a pas pour habitude de montrer des photos avant/après, mais ici, impossible de faire autrement tant la transformation possible saute aux yeux. Tout est à imaginer, à repenser, à créer. Les possibilités sont nombreuses : une pièce de vie XXL, une cuisine géante, 5 ou 6 chambres possibles, voire plus selon votre projet. Maison familiale, projet locatif elle s’adapte à presque tout, sauf à ceux qui n’aiment pas les défis. Et parce qu’une grande maison ne vient jamais seule, le bien est vendu avec de très nombreuses dépendances, pour une surface totale de plus de 500 m². Ateliers, stockage, projets professionnels… ici, l’espace ne manque clairement pas. Le tout sur un terrain d’environ 4 000 m², au calme. Située à seulement 2 minutes du bourg de Saint-Hilaire de Loulay & Montaigu, cette maison demande du travail, de l’énergie et de l’imagination. Les photos ne sont pas toujours flatteuses, mais ce qu’elles ne racontent pas, c’est une luminosité incroyable et un vrai charme pour les amoureux de vieilles pierres. Que vous soyez bricoleur acharné, porteur d’un projet ambitieux ou simplement prêt à vous lancer dans une belle aventure immobilière, cette maison mérite clairement une visite. Venez la voir. Sérieusement. Elle a beaucoup à raconter.

Ville : Montaigu
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85600
Coordonnées : 46.987749, -1.335503
Total : 283 980€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 57 180€
Valeur du bien : 267 180€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2092€/mois
Loyer annuel estimé : 25109€/an
Fourchette totale : 1617€ - 2707€/mois
Fourchette annuelle : 19407€ - 32486€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 363,64 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :510 546 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-300 546€ (-58.9%)
Marge achat-revente :226 566€ (44.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 426,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 509,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 893,20€
Coût de l'assurance :24 848,25€
Taxe foncière : 2 510,85€/an
Soit par mois : 209,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 092,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 718,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :374,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 180 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 480€
    Isolation des combles perdus: 216 m² × 30€/m² = 6480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€ = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaigu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 109 €/an
Calcul : 2 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 584 €
Revenus locatifs : +25 109 €
Charges déductibles : -70 584 €
Résultat foncier Année 1 : -45 476 €(Déficit de 45 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 076 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 404 €/an
Revenus locatifs : +25 109 €
Charges déductibles : -13 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24075.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 109 €70 593 €9 909 €-45 485 €21 400 €24 085 €24 085 €
225 611 €13 155 €9 650 €12 456 €--11 629 €
326 123 €12 887 €9 382 €13 236 €---
426 645 €12 610 €9 105 €14 036 €---
527 178 €12 322 €8 817 €14 856 €---
627 722 €12 025 €8 520 €15 697 €---
728 276 €11 716 €8 211 €16 560 €---
828 842 €11 397 €7 892 €17 445 €---
929 419 €11 066 €7 561 €18 353 €---
1030 007 €10 723 €7 218 €19 284 €---
1130 607 €10 368 €6 863 €20 239 €---
1231 219 €10 000 €6 496 €21 219 €---
1331 844 €9 619 €6 115 €22 224 €---
1432 481 €9 225 €5 720 €23 256 €---
1533 130 €8 816 €5 311 €24 314 €---
1633 793 €8 392 €4 888 €25 400 €---
1734 469 €7 954 €4 449 €26 515 €---
1835 158 €7 499 €3 994 €27 659 €---
1935 861 €7 029 €3 524 €28 833 €---
2036 578 €6 541 €3 036 €30 037 €---
2137 310 €6 036 €2 531 €31 274 €---
2238 056 €5 513 €2 008 €32 544 €---
2338 817 €4 971 €1 466 €33 847 €---
2439 594 €4 409 €904 €35 184 €---
2540 385 €3 828 €323 €36 558 €---
TOTAL804 234 €288 693 €143 893 €515 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 515 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 273 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 273 €-6 420 €+11 693 €
2+5 273 €0 €+5 273 €
3+5 273 €+482 €+4 791 €
4+5 273 €+4 211 €+1 062 €
5+5 273 €+4 457 €+816 €
6+5 273 €+4 709 €+564 €
7+5 273 €+4 968 €+305 €
8+5 273 €+5 234 €+39 €
9+5 273 €+5 506 €-233 €
10+5 273 €+5 785 €-512 €
11+5 273 €+6 072 €-799 €
12+5 273 €+6 366 €-1 093 €
13+5 273 €+6 667 €-1 394 €
14+5 273 €+6 977 €-1 704 €
15+5 273 €+7 294 €-2 021 €
16+5 273 €+7 620 €-2 347 €
17+5 273 €+7 954 €-2 681 €
18+5 273 €+8 298 €-3 025 €
19+5 273 €+8 650 €-3 377 €
20+5 273 €+9 011 €-3 738 €
21+5 273 €+9 382 €-4 109 €
22+5 273 €+9 763 €-4 490 €
23+5 273 €+10 154 €-4 881 €
24+5 273 €+10 555 €-5 282 €
25+5 273 €+10 967 €-5 694 €
Total+131 825 €+154 662 €+-22 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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