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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontaigu (85)
Surface216
Coût Total283 980
Loyer Annuel25 109
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+374
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 972,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 100 m²), 5 chambres, Jardin, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

ATTENTION : MAISON GÉANTE EN QUÊTE DE NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES MOTIVÉS On préfère être francs dès les premières lignes : cette maison, c’est beaucoup de mètres carrés… et beaucoup de travaux. Mais aussi un potentiel absolument énorme. Avec ses 216 m² habitables, on est clairement sur une maison hors norme. D’ailleurs, on n’a pas pour habitude de montrer des photos avant/après, mais ici, impossible de faire autrement tant la transformation possible saute aux yeux. Tout est à imaginer, à repenser, à créer. Les possibilités sont nombreuses : une pièce de vie XXL, une cuisine géante, 5 ou 6 chambres possibles, voire plus selon votre projet. Maison familiale, projet locatif elle s’adapte à presque tout, sauf à ceux qui n’aiment pas les défis. Et parce qu’une grande maison ne vient jamais seule, le bien est vendu avec de très nombreuses dépendances, pour une surface totale de plus de 500 m². Ateliers, stockage, projets professionnels… ici, l’espace ne manque clairement pas. Le tout sur un terrain d’environ 4 000 m², au calme. Située à seulement 2 minutes du bourg de Saint-Hilaire de Loulay & Montaigu, cette maison demande du travail, de l’énergie et de l’imagination. Les photos ne sont pas toujours flatteuses, mais ce qu’elles ne racontent pas, c’est une luminosité incroyable et un vrai charme pour les amoureux de vieilles pierres. Que vous soyez bricoleur acharné, porteur d’un projet ambitieux ou simplement prêt à vous lancer dans une belle aventure immobilière, cette maison mérite clairement une visite. Venez la voir. Sérieusement. Elle a beaucoup à raconter.

Ville : Montaigu
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85600
Coordonnées : 46.987749, -1.335503
Total : 283 980
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 57 180
Valeur du bien : 267 180
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2092€/mois
Loyer annuel estimé : 25109€/an
Fourchette totale : 1617€ - 2707€/mois
Fourchette annuelle : 19407€ - 32486€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 363,64 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :510 546
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-300 546 (-58.9%)
Marge achat-revente :226 566€ (44.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 426,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 509,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 893,20
Coût de l'assurance :24 848,25
Taxe foncière : 2 510,85€/an
Soit par mois : 209,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 092,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 718,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :374,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 180(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 480
    Isolation des combles perdus: 216 m² × 30€/m² = 6480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€ = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaigu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 980✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 109 €/an
Calcul : 2 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 980 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 584
Revenus locatifs : +25 109
Charges déductibles : -70 584
Résultat foncier Année 1 : -45 476(Déficit de 45 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 076
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 404 €/an
Revenus locatifs : +25 109
Charges déductibles : -13 404
Résultat foncier Années 2+ : 11 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24075.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 10970 5939 909-45 48521 400 €24 085 €24 085 €
225 61113 1559 65012 456--11 629 €
326 12312 8879 38213 236---
426 64512 6109 10514 036---
527 17812 3228 81714 856---
627 72212 0258 52015 697---
728 27611 7168 21116 560---
828 84211 3977 89217 445---
929 41911 0667 56118 353---
1030 00710 7237 21819 284---
1130 60710 3686 86320 239---
1231 21910 0006 49621 219---
1331 8449 6196 11522 224---
1432 4819 2255 72023 256---
1533 1308 8165 31124 314---
1633 7938 3924 88825 400---
1734 4697 9544 44926 515---
1835 1587 4993 99427 659---
1935 8617 0293 52428 833---
2036 5786 5413 03630 037---
2137 3106 0362 53131 274---
2238 0565 5132 00832 544---
2338 8174 9711 46633 847---
2439 5944 40990435 184---
2540 3853 82832336 558---
TOTAL804 234288 693143 893515 54121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 515 541
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 273 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 273-6 420+11 693
2+5 2730+5 273
3+5 273+482+4 791
4+5 273+4 211+1 062
5+5 273+4 457+816
6+5 273+4 709+564
7+5 273+4 968+305
8+5 273+5 234+39
9+5 273+5 506-233
10+5 273+5 785-512
11+5 273+6 072-799
12+5 273+6 366-1 093
13+5 273+6 667-1 394
14+5 273+6 977-1 704
15+5 273+7 294-2 021
16+5 273+7 620-2 347
17+5 273+7 954-2 681
18+5 273+8 298-3 025
19+5 273+8 650-3 377
20+5 273+9 011-3 738
21+5 273+9 382-4 109
22+5 273+9 763-4 490
23+5 273+10 154-4 881
24+5 273+10 555-5 282
25+5 273+10 967-5 694
Total+131 825+154 662+-22 837
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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