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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Genis-Pouilly (01)
Surface194m²
Coût Total624 200€
Loyer Annuel51 538€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+635€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 565 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 2 912,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 40 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Balcon, Terrasse, calme

Hyper centre ville de saint genis pouilly 01630, maison de village rénovée en 2010 de 194 m² comprenant : RDC : entrée avec placard de rangement, 2 garages fermés avec porte sectionnelle motorisé. 1er Etage : grand séjour - salle à manger avec poêle à granulés, belle cuisine fermée et équipée, buanderie, wc visiteurs. 2ième étage : suite parentale avec sa salle de bains / douche /wc, chambre, salle de bains, wc. 3ième étage : 2 chambres avec accès sur la toiture terrasse, salle de douche, wc séparés. Sous sol : cave de 13 m² . Equipement : adoucisseur, centrale aspiration plancher chauffant sur les 3 étages, poêle à granulés, cuisine équipée. Petits rafraichissement à prévoir.

  • les honoraires de l'agence sont à la charge du vendeur
Ville : Saint-Genis-Pouilly
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01630
Coordonnées : 46.259666, 6.035069
Total : 624 200€
Prix d'acquisition : 565 000€
Travaux : 14 000€
Valeur du bien : 579 000€
Frais de notaire : 45 200€
Coût estimé : 45 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 22.14€/m²/mois
Fourchette : 16.64€ - 29.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 4295€/mois
Loyer annuel estimé : 51538€/an
Fourchette totale : 3229€ - 5713€/mois
Fourchette annuelle : 38747€ - 68553€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 166,67 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 002 334 €
Prix d'achat :565 000 €
Décote à l'achat :-437 334€ (-43.6%)
Marge achat-revente :378 134€ (37.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :624 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 048,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :182,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 230,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :290 328,01€
Coût de l'assurance :54 617,50€
Taxe foncière : 5 153,84€/an
Soit par mois : 429,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 294,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 659,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :634,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune intervention nécessaire, poêle à granulés déjà installé et en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage existant en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations cosmétiques si nécessaires.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais petits rafraîchissements à prévoir.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger à prévoir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments de menuiserie.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger à prévoir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments de menuiserie.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux en bon état mais rafraîchissement léger à prévoir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 000 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune intervention nécessaire, poêle à granulés déjà installé et en bon état.
  • Cuisine:3 000€
    Peinture cuisine: 30 m² × 25€/m² = 750€, Petites réparations: 500€, Main d'œuvre: 1750€
  • Salle de bain 1:2 000€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 25€/m² = 250€, Vérification éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 1450€
  • Salle de bain 2:2 000€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 25€/m² = 250€, Vérification éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 1450€
  • Chambres:4 000€
    Peinture chambres: 80 m² × 25€/m² = 2000€, Vérification menuiserie: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 30 m² × 25€/m² = 750€, Vérification menuiserie: 500€, Main d'œuvre: 1750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne-Rhône-Alpes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Cuisine
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 538 €/an
Calcul : 4 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 624 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 185 €/an
Calcul : 182 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 486 €
Revenus locatifs : +51 538 €
Charges déductibles : -41 486 €
Résultat foncier Année 1 : 10 053 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 486 €/an
Revenus locatifs : +51 538 €
Charges déductibles : -27 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 053 €/an
Prix d'achat du bien : 565 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 367 250 €(65% de 565 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 355 €/an
Calcul : 367 250 € × 3,636% = 13 355 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 538 €41 505 €20 167 €10 033 €---
252 569 €26 960 €19 622 €25 609 €---
353 621 €26 398 €19 059 €27 223 €---
454 693 €25 816 €18 477 €28 877 €---
555 787 €25 215 €17 876 €30 572 €---
656 903 €24 594 €17 255 €32 309 €---
758 041 €23 953 €16 614 €34 088 €---
859 201 €23 290 €15 951 €35 912 €---
960 385 €22 605 €15 266 €37 781 €---
1061 593 €21 897 €14 559 €39 696 €---
1162 825 €21 166 €13 828 €41 659 €---
1264 082 €20 411 €13 073 €43 670 €---
1365 363 €19 631 €12 292 €45 732 €---
1466 670 €18 824 €11 486 €47 846 €---
1568 004 €17 991 €10 653 €50 012 €---
1669 364 €17 131 €9 792 €52 233 €---
1770 751 €16 241 €8 903 €54 510 €---
1872 166 €15 323 €7 984 €56 843 €---
1973 610 €14 373 €7 035 €59 236 €---
2075 082 €13 393 €6 054 €61 689 €---
2176 583 €12 379 €5 041 €64 204 €---
2278 115 €11 332 €3 994 €66 783 €---
2379 677 €10 251 €2 912 €69 427 €---
2481 271 €9 133 €1 795 €72 138 €---
2582 896 €7 978 €640 €74 918 €---
TOTAL1 650 791 €487 792 €290 328 €1 162 999 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 162 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 823 €+3 010 €+7 813 €
2+10 823 €+7 683 €+3 140 €
3+10 823 €+8 167 €+2 656 €
4+10 823 €+8 663 €+2 160 €
5+10 823 €+9 172 €+1 651 €
6+10 823 €+9 693 €+1 130 €
7+10 823 €+10 226 €+597 €
8+10 823 €+10 774 €+49 €
9+10 823 €+11 334 €-511 €
10+10 823 €+11 909 €-1 086 €
11+10 823 €+12 498 €-1 675 €
12+10 823 €+13 101 €-2 278 €
13+10 823 €+13 720 €-2 897 €
14+10 823 €+14 354 €-3 531 €
15+10 823 €+15 004 €-4 181 €
16+10 823 €+15 670 €-4 847 €
17+10 823 €+16 353 €-5 530 €
18+10 823 €+17 053 €-6 230 €
19+10 823 €+17 771 €-6 948 €
20+10 823 €+18 507 €-7 684 €
21+10 823 €+19 261 €-8 438 €
22+10 823 €+20 035 €-9 212 €
23+10 823 €+20 828 €-10 005 €
24+10 823 €+21 641 €-10 818 €
25+10 823 €+22 475 €-11 652 €
Total+270 575 €+348 900 €+-78 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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