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Maison à vendre

VilleVaux-sur-Seine (78)
Surface194
Coût Total397 020
Loyer Annuel33 568
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+435
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 327 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 1 685,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 50 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Jardin, Terrasse, calme

EXCLUSIVITE - Coup de coeur assuré pour cette maison de ville entièrement rénovée, avec goût et dans les règles de l'Art , Belle entrée avec tomettes , hauteur sous plafond , 2,7 m, magnifique pièce à vivre de 50 m², cuisine équipée avec coin repas de 24 m², une chambre avec placard de rangement , un bureau , une salle d'eau avec fenêtre , wc séparé ; A l'étage, escalier chêne , palier avec dressing deux belles chambres avec placard de rangement dont une de 23 m², une salle de bains avec fenêtre.. Au deuxième étage : accès par un escalier en métal façon industriel , palier , salle de jeux , deux chambres donnant sur balcon carrelé , salle d'eau avec water closet - fenêtre de toit - radiateur sèche serviettes .. Agréable terrasse en pavés de 140 m² .. Ses plus trois caves voûtées avec électricité , un parking couvert. Conservation des matériaux anciens : tomette , carreaux de ciment, moulure , cheminée en marbre , parquet .. Chauffage gaz de ville et climatisation réversible au deuxième étage . Pour les amoureux de l'ancien : Il ne reste que vos meubles à poser. Venez la visiter avec votre agence locale , l'Essentiel de l'immobilier .

Ville : Vaux-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78740
Coordonnées : 49.011159, 1.966732
Total : 397 020
Prix d'acquisition : 327 000
Travaux : 43 860
Valeur du bien : 370 860
Frais de notaire : 26 160
Coût estimé : 26 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194
Loyer prédit : 14.42€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 18.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2797€/mois
Loyer annuel estimé : 33568€/an
Fourchette totale : 2194€ - 3567€/mois
Fourchette annuelle : 26327€ - 42800€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 393,28 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :658 295
Prix d'achat :327 000
Décote à l'achat :-331 295 (-50.3%)
Marge achat-revente :261 275€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :397 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 966,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :115,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 082,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 884,00
Coût de l'assurance :34 739,25
Taxe foncière : 3 356,76€/an
Soit par mois : 279,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 797,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 361,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :435,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 860(226 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 860
    Isolation toiture/combles: 194 m² × 60€/m² = 11640€, Main d'œuvre: 220€
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaux-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 568 €/an
Calcul : 2 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 327 €/an
Base de calcul : Emprunt de 397 020 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 390 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 357 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 933
Revenus locatifs : +33 568
Charges déductibles : -61 933
Résultat foncier Année 1 : -28 366(Déficit de 28 366 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 966
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 073 €/an
Revenus locatifs : +33 568
Charges déductibles : -18 073
Résultat foncier Années 2+ : 15 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6965.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 327 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 212 550(65% de 327 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 729 €/an
Calcul : 212 550 € × 3,636% = 7 729
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 56861 94613 340-28 37921 400 €6 979 €6 979 €
234 23917 73212 98616 507---
334 92417 36612 61917 558---
435 62216 98612 24018 636---
536 33516 59411 84819 740---
637 06116 18911 44220 873---
737 80315 76911 02222 034---
838 55915 33510 58823 224---
939 33014 88510 13924 444---
1040 11614 4219 67425 696---
1140 91913 9409 19326 979---
1241 73713 4428 69628 295---
1342 57212 9288 18229 644---
1443 42312 3957 64931 028---
1544 29211 8457 09832 447---
1645 17811 2756 52933 902---
1746 08110 6865 93935 395---
1847 00310 0765 32936 927---
1947 9439 4454 69938 498---
2048 9028 7924 04640 109---
2149 8808 1173 37141 762---
2250 8777 4192 67243 458---
2351 8956 6961 95045 199---
2452 9335 9491 20246 984---
2553 9915 17542948 816---
TOTAL1 075 179355 402192 884719 77721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 719 777
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 049-6 420+13 469
2+7 049+2 859+4 190
3+7 049+5 267+1 782
4+7 049+5 591+1 458
5+7 049+5 922+1 127
6+7 049+6 262+787
7+7 049+6 610+439
8+7 049+6 967+82
9+7 049+7 333-284
10+7 049+7 709-660
11+7 049+8 094-1 045
12+7 049+8 488-1 439
13+7 049+8 893-1 844
14+7 049+9 308-2 259
15+7 049+9 734-2 685
16+7 049+10 171-3 122
17+7 049+10 619-3 570
18+7 049+11 078-4 029
19+7 049+11 549-4 500
20+7 049+12 033-4 984
21+7 049+12 529-5 480
22+7 049+13 038-5 989
23+7 049+13 560-6 511
24+7 049+14 095-7 046
25+7 049+14 645-7 596
Total+176 225+215 933+-39 708
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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