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Maison à vendre

VilleÉcueillé (36)
Surface90m²
Coût Total102 600€
Loyer Annuel6 924€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage

Authentique maison de ville à rénover avec séjour, cuisine, 4 chambres, bureau, cave, garage et dépendances. Cour privée. Gros potentiel de valorisation ! Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Écueillé
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36240
Coordonnées : 47.071878, 1.346211
Total : 102 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6924€/an
Fourchette totale : 440€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5277€ - 9084€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :878,48 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 063 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-34 063€ (-43.1%)
Marge achat-revente :-23 537€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 161,98€
Coût de l'assurance :8 977,50€
Taxe foncière : 692,35€/an
Soit par mois : 57,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 576,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 499 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État moyen visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État moyen visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:2 400€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité salon: 1 point × 750€ = 750€, Main d'œuvre: 150€ = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (matériaux + main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Écueillé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 924 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 577 €
Revenus locatifs : +6 924 €
Charges déductibles : -58 577 €
Résultat foncier Année 1 : -51 654 €(Déficit de 51 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 254 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 577 €/an
Revenus locatifs : +6 924 €
Charges déductibles : -4 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30253.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 924 €58 580 €3 529 €-51 657 €21 400 €30 257 €30 257 €
27 062 €4 488 €3 436 €2 574 €--27 683 €
37 203 €4 392 €3 340 €2 812 €--24 871 €
47 347 €4 292 €3 241 €3 055 €--21 816 €
57 494 €4 189 €3 138 €3 305 €--18 511 €
67 644 €4 083 €3 031 €3 561 €--14 950 €
77 797 €3 973 €2 921 €3 824 €--11 126 €
87 953 €3 858 €2 807 €4 094 €--7 031 €
98 112 €3 740 €2 689 €4 372 €--2 660 €
108 274 €3 618 €2 566 €4 656 €---
118 440 €3 491 €2 440 €4 949 €---
128 609 €3 360 €2 308 €5 249 €---
138 781 €3 224 €2 173 €5 557 €---
148 956 €3 083 €2 032 €5 873 €---
159 135 €2 938 €1 886 €6 198 €---
169 318 €2 787 €1 735 €6 531 €---
179 504 €2 631 €1 579 €6 874 €---
189 695 €2 469 €1 418 €7 225 €---
199 888 €2 302 €1 250 €7 587 €---
2010 086 €2 129 €1 077 €7 958 €---
2110 288 €1 949 €898 €8 339 €---
2210 494 €1 763 €712 €8 730 €---
2310 704 €1 571 €520 €9 133 €---
2410 918 €1 372 €321 €9 546 €---
2511 136 €1 166 €114 €9 970 €---
TOTAL221 762 €131 448 €51 162 €90 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 454 €-6 420 €+7 874 €
2+1 454 €0 €+1 454 €
3+1 454 €0 €+1 454 €
4+1 454 €0 €+1 454 €
5+1 454 €0 €+1 454 €
6+1 454 €0 €+1 454 €
7+1 454 €0 €+1 454 €
8+1 454 €0 €+1 454 €
9+1 454 €0 €+1 454 €
10+1 454 €+599 €+855 €
11+1 454 €+1 485 €-31 €
12+1 454 €+1 575 €-121 €
13+1 454 €+1 667 €-213 €
14+1 454 €+1 762 €-308 €
15+1 454 €+1 859 €-405 €
16+1 454 €+1 959 €-505 €
17+1 454 €+2 062 €-608 €
18+1 454 €+2 168 €-714 €
19+1 454 €+2 276 €-822 €
20+1 454 €+2 387 €-933 €
21+1 454 €+2 502 €-1 048 €
22+1 454 €+2 619 €-1 165 €
23+1 454 €+2 740 €-1 286 €
24+1 454 €+2 864 €-1 410 €
25+1 454 €+2 991 €-1 537 €
Total+36 350 €+27 094 €+9 256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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