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Châtenay-Malabry (92290)

Bien expiré
VilleChâtenay-Malabry (92)
Surface60m²
Coût Total234 240€
Loyer Annuel14 784€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-337€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 60,50 m2 type 3 pièces avec balcon filant. Il est au 2ème étage avec ascenseur, dans une copropriété de 1964 à proximité du tramT10 station vallée aux loups.

Il a été transformé en local professionnel il y a 20 ans et peut repasser en habitation sur simple demande à la préfecture.

Il faut retirer des cloisons en BA13 posée pour l'activité paramédicale (en vert sur le plan). Électricité aux normes avec ajout nécessaire pour créer une cuisine.

Les photos ont été retravaillées par IA pour retirer la cloison entre l'entrée et la pièce de 11.43 m² et retirer tout le matériel de la pièce de 10.67 M2.

Les baies vitrées sont à changer. Charges de copropriété : 226 euros/mois comprenant eau chaude et froide, chauffage, gardien et espaces verts. Taxe foncière 1015 Diagnostic réalisé en aout 2025 en G. Depuis des travaux d'isolation et d'étanchéité des toitures ont été réalisés, la copropriété s'engage également dans la géothermie pour 2026/27 avec donc un impact sur les diagnostics.

Ville : Châtenay-Malabry
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92290
Coordonnées : 48.768242, 2.252293
Total : 234 240€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 45 240€
Valeur du bien : 220 240€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 20.53€/m²/mois
Fourchette : 17.25€ - 24.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1232€/mois
Loyer annuel estimé : 14784€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 12418€ - 17600€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 692,68 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 561 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-46 561€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-12 679€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :68,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 240,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 558,20€
Coût de l'assurance :20 496,00€
Taxe foncière : 1 050,00€/an
Soit par mois : 87,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 231,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 568,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-336,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des baies vitrées par du double vitrage performant
Quantité: 3 baies vitrées
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 60 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante dans certaines chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 240 €(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:3 900€
    Fenêtres double vitrage: 3 baies vitrées × 1300€ = 3900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:840€
    Peinture 21 m²: 30€/m² × 21 = 630€, Main d'œuvre: 210€
  • Salon:800€
    Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtenay-Malabry (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 232 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 784 €/an
Calcul : 1 232 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 050 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 085 €
Revenus locatifs : +14 784 €
Charges déductibles : -58 085 €
Résultat foncier Année 1 : -43 302 €(Déficit de 43 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 845 €/an
Revenus locatifs : +14 784 €
Charges déductibles : -12 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21901.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 784 €58 093 €8 103 €-43 309 €21 400 €21 909 €21 909 €
215 079 €12 641 €7 891 €2 439 €--19 471 €
315 381 €12 421 €7 671 €2 960 €--16 511 €
415 689 €12 193 €7 443 €3 495 €--13 015 €
516 002 €11 958 €7 208 €4 045 €--8 970 €
616 322 €11 713 €6 964 €4 609 €--4 361 €
716 649 €11 461 €6 711 €5 188 €---
816 982 €11 199 €6 449 €5 783 €---
917 322 €10 928 €6 178 €6 394 €---
1017 668 €10 647 €5 897 €7 021 €---
1118 021 €10 356 €5 606 €7 665 €---
1218 382 €10 055 €5 305 €8 327 €---
1318 749 €9 743 €4 993 €9 006 €---
1419 124 €9 420 €4 670 €9 704 €---
1519 507 €9 086 €4 336 €10 421 €---
1619 897 €8 740 €3 990 €11 157 €---
1720 295 €8 381 €3 631 €11 914 €---
1820 701 €8 010 €3 260 €12 691 €---
1921 115 €7 625 €2 875 €13 490 €---
2021 537 €7 227 €2 477 €14 310 €---
2121 968 €6 815 €2 065 €15 153 €---
2222 407 €6 388 €1 638 €16 020 €---
2322 855 €5 945 €1 195 €16 910 €---
2423 313 €5 487 €737 €17 825 €---
2523 779 €5 013 €263 €18 766 €---
TOTAL473 528 €281 544 €117 558 €191 984 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 105 €-6 420 €+9 525 €
2+3 105 €0 €+3 105 €
3+3 105 €0 €+3 105 €
4+3 105 €0 €+3 105 €
5+3 105 €0 €+3 105 €
6+3 105 €0 €+3 105 €
7+3 105 €+248 €+2 857 €
8+3 105 €+1 735 €+1 370 €
9+3 105 €+1 918 €+1 187 €
10+3 105 €+2 106 €+999 €
11+3 105 €+2 300 €+805 €
12+3 105 €+2 498 €+607 €
13+3 105 €+2 702 €+403 €
14+3 105 €+2 911 €+194 €
15+3 105 €+3 126 €-21 €
16+3 105 €+3 347 €-242 €
17+3 105 €+3 574 €-469 €
18+3 105 €+3 807 €-702 €
19+3 105 €+4 047 €-942 €
20+3 105 €+4 293 €-1 188 €
21+3 105 €+4 546 €-1 441 €
22+3 105 €+4 806 €-1 701 €
23+3 105 €+5 073 €-1 968 €
24+3 105 €+5 348 €-2 243 €
25+3 105 €+5 630 €-2 525 €
Total+77 625 €+57 595 €+20 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 150 jours
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