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Maison - 2 pièce(s) - 82 m²

Bien expiré
VilleDollon (72)
Surface82m²
Coût Total115 880€
Loyer Annuel7 066€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 695,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Aurore Heuzard vous propose: Maison de Campagne à Renover - Idéal pour les Amateurs de Tranquillité

Bienvenue à Dollon, où cette maison de campagne pleine de charme et de potentiel n'attend que vous pour revivre et retrouver toute sa splendeur d'antan. Construite en 1948, cette maison de plain-pied conserve des caractéristiques authentiques qui sauront séduire les amoureux de l'ancien et du charme rustique.

Si vous rêvez de rénover un bien pour en faire votre cocon douillet, cette maison est faite pour vous. Avec une surface habitable de 82.7m² et un vaste terrain de 2647m², vous aurez tout l'espace nécessaire pour laisser libre cours à votre imagination et créer l'intérieur de vos rêves.

Située dans un environnement verdoyant, cette maison de campagne à rénover est parfaite pour les amateurs de tranquillité et d'authenticité. Les travaux à prévoir vous permettront de façonner ce bien à votre image et de profiter d'un vrai havre de paix à la campagne.

À saisir sans tarder pour tous ceux en quête d'un projet immobilier unique et plein de potentiel. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite et découvrir tout le charme de cette maison de campagne à rénover à Dollon.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Aurore Heuzard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LE MANS sous le numéro 928868959, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 82
  • Surface totale : 82.7
  • Superficie terrain : 2647
  • Nb. de pièces : 2
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Cave
Ville : Dollon
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72390
Coordonnées : 48.038896, 0.560766
Total : 115 880€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 54 320€
Valeur du bien : 111 320€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.18€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7066€/an
Fourchette totale : 479€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 5754€ - 8677€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 296,3 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :106 297 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-49 297€ (-46.4%)
Marge achat-revente :-9 583€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 716,61€
Coût de l'assurance :10 139,50€
Taxe foncière : 706,57€/an
Soit par mois : 58,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 572 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (82 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement du sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE G - Maison - Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 320 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Isolation:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salon:4 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Remplacement sol: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 100€ = 2100€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 900€/m² = 4500€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€ = 2700€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 200€
    Mise aux normes plomberie: 3200€ (incluant 40% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 066 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 472 €
Revenus locatifs : +7 066 €
Charges déductibles : -59 472 €
Résultat foncier Année 1 : -52 406 €(Déficit de 52 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 152 €/an
Revenus locatifs : +7 066 €
Charges déductibles : -5 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31005.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 066 €59 475 €4 043 €-52 410 €21 400 €31 010 €31 010 €
27 207 €5 050 €3 938 €2 157 €--28 853 €
37 351 €4 941 €3 829 €2 411 €--26 442 €
47 498 €4 827 €3 715 €2 671 €--23 771 €
57 648 €4 710 €3 598 €2 938 €--20 833 €
67 801 €4 589 €3 477 €3 212 €--17 621 €
77 957 €4 463 €3 351 €3 494 €--14 127 €
88 116 €4 333 €3 220 €3 784 €--10 343 €
98 279 €4 198 €3 085 €4 081 €--6 262 €
108 444 €4 058 €2 946 €4 387 €--1 875 €
118 613 €3 913 €2 801 €4 700 €---
128 785 €3 763 €2 651 €5 023 €---
138 961 €3 607 €2 495 €5 354 €---
149 140 €3 446 €2 334 €5 694 €---
159 323 €3 279 €2 167 €6 044 €---
169 510 €3 107 €1 994 €6 403 €---
179 700 €2 928 €1 815 €6 772 €---
189 894 €2 742 €1 630 €7 152 €---
1910 092 €2 550 €1 438 €7 542 €---
2010 293 €2 351 €1 239 €7 942 €---
2110 499 €2 145 €1 033 €8 354 €---
2210 709 €1 931 €819 €8 778 €---
2310 923 €1 710 €598 €9 213 €---
2411 142 €1 481 €369 €9 661 €---
2511 365 €1 244 €132 €10 121 €---
TOTAL226 317 €140 840 €58 717 €85 477 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 477 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 484 €-6 420 €+7 904 €
2+1 484 €0 €+1 484 €
3+1 484 €0 €+1 484 €
4+1 484 €0 €+1 484 €
5+1 484 €0 €+1 484 €
6+1 484 €0 €+1 484 €
7+1 484 €0 €+1 484 €
8+1 484 €0 €+1 484 €
9+1 484 €0 €+1 484 €
10+1 484 €0 €+1 484 €
11+1 484 €+847 €+637 €
12+1 484 €+1 507 €-23 €
13+1 484 €+1 606 €-122 €
14+1 484 €+1 708 €-224 €
15+1 484 €+1 813 €-329 €
16+1 484 €+1 921 €-437 €
17+1 484 €+2 032 €-548 €
18+1 484 €+2 145 €-661 €
19+1 484 €+2 262 €-778 €
20+1 484 €+2 383 €-899 €
21+1 484 €+2 506 €-1 022 €
22+1 484 €+2 633 €-1 149 €
23+1 484 €+2 764 €-1 280 €
24+1 484 €+2 898 €-1 414 €
25+1 484 €+3 036 €-1 552 €
Total+37 100 €+25 643 €+11 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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