Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleRieux-de-Pelleport (09)
Surface88m²
Coût Total111 980€
Loyer Annuel9 559€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 chambres, calme, Pas de cave

A Rieux-de-Pelleport, venez découvrir cette maison T3 niché dans une impasse tranquille. Au RDC, profitez d'une belle pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte donnant sur une cour. A létage vous trouverez une chambre principale et sa salle d'eau , ainsi que l acces à un bureau qui dessert une seconte chambre. Calme assuré

Ville : Rieux-de-Pelleport
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.058522, 1.601153
Total : 111 980€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 12 620€
Valeur du bien : 104 620€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9559€/an
Fourchette totale : 595€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 7139€ - 12801€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 295,54 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 008 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-22 008€ (-19.3%)
Marge achat-revente :2 028€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 592,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 839,36€
Coût de l'assurance :10 078,20€
Taxe foncière : 955,94€/an
Soit par mois : 79,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - revêtement de sol en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 620 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 820€
    Rénovation complète salle de bain: 1 douche: 1500€, 1 lavabo: 500€, Carrelage (4 m²): 80€/m² × 4 = 320€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rieux-de-Pelleport (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 559 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 980 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 827 €
Revenus locatifs : +9 559 €
Charges déductibles : -17 827 €
Résultat foncier Année 1 : -8 268 €(Déficit de 8 268 €)
Imputable sur revenu global : 8 268 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 207 €/an
Revenus locatifs : +9 559 €
Charges déductibles : -5 207 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 352 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 559 €17 831 €3 852 €-8 271 €8 271 €--
29 751 €5 109 €3 750 €4 641 €---
39 946 €5 005 €3 646 €4 941 €---
410 144 €4 896 €3 537 €5 248 €---
510 347 €4 784 €3 425 €5 563 €---
610 554 €4 668 €3 309 €5 887 €---
710 765 €4 547 €3 188 €6 218 €---
810 981 €4 423 €3 064 €6 558 €---
911 200 €4 294 €2 935 €6 907 €---
1011 424 €4 160 €2 801 €7 264 €---
1111 653 €4 022 €2 663 €7 631 €---
1211 886 €3 879 €2 519 €8 007 €---
1312 124 €3 730 €2 371 €8 393 €---
1412 366 €3 577 €2 218 €8 789 €---
1512 613 €3 418 €2 059 €9 196 €---
1612 866 €3 253 €1 894 €9 612 €---
1713 123 €3 083 €1 724 €10 040 €---
1813 385 €2 906 €1 547 €10 479 €---
1913 653 €2 724 €1 365 €10 929 €---
2013 926 €2 535 €1 176 €11 392 €---
2114 205 €2 339 €980 €11 866 €---
2214 489 €2 136 €777 €12 353 €---
2314 779 €1 926 €567 €12 852 €---
2415 074 €1 709 €350 €13 365 €---
2515 376 €1 484 €125 €13 892 €---
TOTAL306 189 €102 436 €55 839 €203 753 €8 271 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 481 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 753 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 007 €-2 481 €+4 488 €
2+2 007 €+1 392 €+615 €
3+2 007 €+1 482 €+525 €
4+2 007 €+1 574 €+433 €
5+2 007 €+1 669 €+338 €
6+2 007 €+1 766 €+241 €
7+2 007 €+1 865 €+142 €
8+2 007 €+1 967 €+40 €
9+2 007 €+2 072 €-65 €
10+2 007 €+2 179 €-172 €
11+2 007 €+2 289 €-282 €
12+2 007 €+2 402 €-395 €
13+2 007 €+2 518 €-511 €
14+2 007 €+2 637 €-630 €
15+2 007 €+2 759 €-752 €
16+2 007 €+2 884 €-877 €
17+2 007 €+3 012 €-1 005 €
18+2 007 €+3 144 €-1 137 €
19+2 007 €+3 279 €-1 272 €
20+2 007 €+3 417 €-1 410 €
21+2 007 €+3 560 €-1 553 €
22+2 007 €+3 706 €-1 699 €
23+2 007 €+3 856 €-1 849 €
24+2 007 €+4 010 €-2 003 €
25+2 007 €+4 168 €-2 161 €
Total+50 175 €+61 126 €+-10 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →