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Vente appartement 5 pièces 188 m² Annonay (07100) - Superimmo

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface188
Coût Total254 620
Loyer Annuel18 811
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois-866
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 162 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 861,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité rare pour investisseurs : découvrez cet appartement actuellement aménagé en bureaux, situé au 1er étage sur rue et rez-de-cour d’un immeuble de caractère. Le bien est loué à une association de qualité, sérieuse et en place, qui souhaite poursuivre son occupation. Vous bénéficiez ainsi d’un revenu locatif stable de 950 € / mois, dès l’acquisition. L’ensemble est complété par deux places de parking privées, un atout précieux pour ce secteur. ? Points forts : Bien vendu loué : investissement locatif sécurisé Locataire fiable : association de qualité Loyers : 950 € / mois Appartement/bureaux dans un immeuble de caractère 1er étage côté rue RDC côté cour Deux places de stationnement incluses Emplacement recherché Idéal pour un investissement patrimonial, avec un locataire déjà en place et un rendement immédiat.

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.230886, 4.682559
Total : 254 620
Prix d'acquisition : 162 000
Travaux : 79 660
Valeur du bien : 241 660
Frais de notaire : 12 960
Coût estimé : 12 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1568€/mois
Loyer annuel estimé : 18811€/an
Fourchette totale : 1179€ - 2084€/mois
Fourchette annuelle : 14146€ - 25013€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 252,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :74,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 327,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 263,02
Coût de l'assurance :22 279,25
Taxe foncière : 1 881,07€/an
Soit par mois : 156,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 950,00€/mois
Soit par an : 11 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 567,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 433,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-866,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (estimation 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 660(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 560
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 188 m² × 120€/m² = 22560€, Main d'œuvre: 40% = 9000€
  • Menuiseries:17 100
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€, Main d'œuvre: 40% = 6840€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 40% = 1400€
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète (12 m²): 500€/m² × 12 = 6000€, Main d'œuvre: 40% = 2400€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Main d'œuvre: 40% = 3200€
  • Chambres:13 500
    Rénovation chambres (45 m²): 300€/m² × 45 = 13500€, Main d'œuvre: 40% = 5400€
  • Salon:9 000
    Rénovation salon (30 m²): 300€/m² × 30 = 9000€, Main d'œuvre: 40% = 3600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 811 €/an
Calcul : 1 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 620 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 891 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 881 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 11 400 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 227
Revenus locatifs : +18 811
Charges déductibles : -102 227
Résultat foncier Année 1 : -83 417(Déficit de 83 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 017
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 567 €/an
Revenus locatifs : +18 811
Charges déductibles : -22 567
Résultat foncier Années 2+ : -3 757 €/an(Déficit de 3 757 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62016.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 811102 2368 403-83 42521 400 €62 025 €62 025 €
219 18722 3518 178-3 1643 164 €-62 025 €
319 57122 1187 946-2 5472 547 €-62 025 €
419 96221 8787 705-1 9161 916 €-62 025 €
520 36121 6297 457-1 2681 268 €-62 025 €
620 76921 3727 200-604604 €-62 025 €
721 18421 1066 93478--61 947 €
821 60820 8326 659776--61 171 €
922 04020 5476 3751 492--59 679 €
1022 48120 2546 0822 227--57 452 €
1122 93019 9505 7782 980--54 472 €
1223 38919 6365 4643 753---
1323 85719 3115 1394 545---
1424 33418 9764 8045 358---
1524 82018 6294 4576 192---
1625 31718 2704 0987 047---
1725 82317 8993 7277 924---
1826 34017 5163 3438 824---
1926 86617 1192 9479 747---
2027 40416 7092 53710 695---
2127 95216 2852 11311 667---
2228 51115 8471 67512 664---
2329 08115 3941 22113 687---
2429 66314 92575314 737---
2530 25614 44126915 815---
TOTAL602 513555 229121 26347 28430 898Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 269
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 284
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 811 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 950-6 420+10 370
2+3 950-949+4 899
3+3 950-764+4 714
4+3 950-575+4 525
5+3 950-380+4 330
6+3 950-181+4 131
7+3 9500+3 950
8+3 9500+3 950
9+3 9500+3 950
10+3 9500+3 950
11+3 9500+3 950
12+3 950+1 126+2 824
13+3 950+1 364+2 586
14+3 950+1 607+2 343
15+3 950+1 857+2 093
16+3 950+2 114+1 836
17+3 950+2 377+1 573
18+3 950+2 647+1 303
19+3 950+2 924+1 026
20+3 950+3 208+742
21+3 950+3 500+450
22+3 950+3 799+151
23+3 950+4 106-156
24+3 950+4 421-471
25+3 950+4 745-795
Total+98 750+30 527+68 223
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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