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Maison Bourg Des Comptes 7 chambres - 223 m2

VilleBourg-des-Comptes (35)
Surface223
Coût Total409 175
Loyer Annuel27 109
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-84
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 990 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 1 345,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 223 m², 8 pièces, Terrasse, 677 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

A vendre par Kermarrec ! Venez découvrir cette superbe demeure familiale. Idéalement située en plein coeur de Bourg des Comptes, à proximité des transports en commun et de la gare, tout en étant entourée d'un cadre verdoyant, cette maison sur trois niveaux vous offre des espaces de vie parfaitement agencés et suffisamment spacieux pour garantir à chacun son intimité. Dès l'entrée, vous accédez à la partie garage, buanderie et cave, puis un escalier vous mène à l'espace de vie principal. Vous y trouverez un grand salon-séjour avec parquet et une belle cheminée, donnant sur une terrasse de 20 m², une cuisine séparée, aménagée et équipée, ainsi que 3 chambres. Au deuxième étage, 4 chambres lumineuses et de vastes espaces modulables selon vos besoins. Enfin, un jardin arboré, sans vis-à-vis, vous invite à la détente. Ref 38717 Prix Fai : 299 990 euros dont 5.26 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.

Ville : Bourg-des-Comptes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35890
Coordonnées : 47.928580, -1.739100
Total : 409 175
Prix d'acquisition : 299 990
Travaux : 85 186
Valeur du bien : 385 176
Frais de notaire : 23 999
Coût estimé : 23 999
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 8.18€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 2259€/mois
Loyer annuel estimé : 27109€/an
Fourchette totale : 1823€ - 2799€/mois
Fourchette annuelle : 21880€ - 33588€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 350,43 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :524 146
Prix d'achat :299 990
Décote à l'achat :-224 156 (-42.8%)
Marge achat-revente :114 971€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :409 175
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 998,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :119,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 117,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 315,55
Coût de l'assurance :35 802,81
Taxe foncière : 2 710,88€/an
Soit par mois : 225,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 259,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 343,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 223 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 223 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 186(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 786
    Isolation toiture/combles: 223 m² × 82€/m² = 18286€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€ = 28000€
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Revêtement sol chambres:5 400
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture chambres:3 000
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Rafraîchissement cuisine:6 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-des-Comptes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 58 786✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 109 €/an
Calcul : 2 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 409 175 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 432 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 186
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 536
Revenus locatifs : +27 109
Charges déductibles : -102 536
Résultat foncier Année 1 : -75 427(Déficit de 75 427 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 027
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 350 €/an
Revenus locatifs : +27 109
Charges déductibles : -17 350
Résultat foncier Années 2+ : 9 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54026.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 994(65% de 299 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 194 994 € × 3,636% = 7 091
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 109102 54913 220-75 44021 400 €54 040 €54 040 €
227 65117 00612 86310 645--43 394 €
328 20416 63712 49411 567--31 827 €
428 76816 25512 11212 513--19 314 €
529 34315 86111 71813 482--5 832 €
629 93015 45411 31114 476---
730 52915 03410 89115 495---
831 13914 59910 45616 540---
931 76214 15010 00717 612---
1032 39813 6879 54418 711---
1133 04513 2079 06419 838---
1233 70612 7128 56920 994---
1334 38112 2018 05822 180---
1435 06811 6727 52923 396---
1535 76911 1266 98324 643---
1636 48510 5626 41925 923---
1737 2159 9795 83627 236---
1837 9599 3775 23428 582---
1938 7188 7554 61229 964---
2039 4928 1123 96931 381---
2140 2827 4473 30432 835---
2241 0886 7612 61834 327---
2341 9106 0521 90935 858---
2442 7485 3191 17637 429---
2543 6034 56241939 040---
TOTAL868 303379 076190 316489 22621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 226
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 693-6 420+12 113
2+5 6930+5 693
3+5 6930+5 693
4+5 6930+5 693
5+5 6930+5 693
6+5 693+2 593+3 100
7+5 693+4 649+1 044
8+5 693+4 962+731
9+5 693+5 284+409
10+5 693+5 613+80
11+5 693+5 951-258
12+5 693+6 298-605
13+5 693+6 654-961
14+5 693+7 019-1 326
15+5 693+7 393-1 700
16+5 693+7 777-2 084
17+5 693+8 171-2 478
18+5 693+8 575-2 882
19+5 693+8 989-3 296
20+5 693+9 414-3 721
21+5 693+9 850-4 157
22+5 693+10 298-4 605
23+5 693+10 757-5 064
24+5 693+11 229-5 536
25+5 693+11 712-6 019
Total+142 325+146 768+-4 443
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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