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Achat appartement

Bien expiré
VilleSucy-en-Brie (94)
Surface83m²
Coût Total281 700€
Loyer Annuel17 602€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-468€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 650,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Gardien, Ascenseur, Surface de 83 m², Bâtiment de 12 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1971, Au 12ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 22 m², Interphone, Digicode, Orientation Est

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 208 lots. Aucune procédure n'est en cours. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MA FAMILLE IMMO : Régis REYES Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Coordonnées : 48.774456, 2.528831
Total : 281 700€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 264 100€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1467€/mois
Loyer annuel estimé : 17602€/an
Fourchette totale : 1218€ - 1766€/mois
Fourchette annuelle : 14617€ - 21196€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 392,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :82,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 474,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 957,64€
Coût de l'assurance :24 648,75€
Taxe foncière : 1 760,16€/an
Soit par mois : 146,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 314,00€/mois
Soit par an : 3 768,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 466,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 935,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-468,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:13 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 300€/m² = 9000€, Électricité: 1500€, Menuiseries intérieures: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 602 €/an
Calcul : 1 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 986 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 760 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 768 €/an
Calcul : 314 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 014 €
Revenus locatifs : +17 602 €
Charges déductibles : -60 014 €
Résultat foncier Année 1 : -42 413 €(Déficit de 42 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 914 €/an
Revenus locatifs : +17 602 €
Charges déductibles : -15 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21012.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 602 €60 023 €9 409 €-42 422 €21 400 €21 022 €21 022 €
217 954 €15 673 €9 159 €2 281 €--18 741 €
318 313 €15 414 €8 899 €2 899 €--15 842 €
418 679 €15 146 €8 632 €3 533 €--12 308 €
519 053 €14 868 €8 354 €4 184 €--8 124 €
619 434 €14 582 €8 068 €4 852 €--3 272 €
719 822 €14 285 €7 771 €5 537 €---
820 219 €13 978 €7 464 €6 240 €---
920 623 €13 661 €7 147 €6 962 €---
1021 036 €13 333 €6 819 €7 703 €---
1121 456 €12 994 €6 479 €8 463 €---
1221 885 €12 642 €6 128 €9 243 €---
1322 323 €12 279 €5 765 €10 044 €---
1422 770 €11 904 €5 390 €10 866 €---
1523 225 €11 515 €5 001 €11 710 €---
1623 689 €11 113 €4 599 €12 576 €---
1724 163 €10 698 €4 184 €13 465 €---
1824 646 €10 268 €3 754 €14 378 €---
1925 139 €9 823 €3 309 €15 316 €---
2025 642 €9 363 €2 849 €16 279 €---
2126 155 €8 888 €2 374 €17 267 €---
2226 678 €8 396 €1 882 €18 282 €---
2327 212 €7 887 €1 373 €19 325 €---
2427 756 €7 360 €846 €20 395 €---
2528 311 €6 816 €302 €21 495 €---
TOTAL563 784 €342 910 €135 958 €220 873 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 696 €-6 420 €+10 116 €
2+3 696 €0 €+3 696 €
3+3 696 €0 €+3 696 €
4+3 696 €0 €+3 696 €
5+3 696 €0 €+3 696 €
6+3 696 €0 €+3 696 €
7+3 696 €+679 €+3 017 €
8+3 696 €+1 872 €+1 824 €
9+3 696 €+2 089 €+1 607 €
10+3 696 €+2 311 €+1 385 €
11+3 696 €+2 539 €+1 157 €
12+3 696 €+2 773 €+923 €
13+3 696 €+3 013 €+683 €
14+3 696 €+3 260 €+436 €
15+3 696 €+3 513 €+183 €
16+3 696 €+3 773 €-77 €
17+3 696 €+4 040 €-344 €
18+3 696 €+4 314 €-618 €
19+3 696 €+4 595 €-899 €
20+3 696 €+4 884 €-1 188 €
21+3 696 €+5 180 €-1 484 €
22+3 696 €+5 485 €-1 789 €
23+3 696 €+5 797 €-2 101 €
24+3 696 €+6 119 €-2 423 €
25+3 696 €+6 449 €-2 753 €
Total+92 400 €+66 262 €+26 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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