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Appartement lumineux 78m2 Amiens Saint Roch

VilleAmiens (80)
Surface78
Coût Total184 100
Loyer Annuel10 886
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-299
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre : appartement lumineux de 4 pièces de 78 m² situé au 2ème étage (et dernier étage habité) d'un immeuble (sécurisé par un interphone) de 3 étages, à Amiens dans le quartier Saint-Roch, proche du centre ville et du parc de la Hotoie. Cet appartement comprend 1 Salon séjour, 2 chambres (possibilité d'une 3eme chambre à partir du séjour), 1 salle de bain et une cuisine séparée. L'appartement bénéficie d'une belle exposition traversante, offrant une luminosité généreuse dans les espaces de vie. 2 greniers au 3ème étage et une place de parking couverte dans une cours sécurisée viennent compléter ce bien

Chauffage collectif au gaz avec compteur individuel (chauffage et eau froide compris dans les charges de copropriété). Classe énergie E - Classe climat E.

Une opportunité à saisir ! Disponible dès juillet 2026.

Contactez-nous par message pour plus d'informations ou pour organiser une visite le jeudi 9 ou le vendredi 10 juillet (Nous ne sommes pas sur place) .

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.896170, 2.282230
Total : 184 100
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 43 700
Valeur du bien : 173 700
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10886€/an
Fourchette totale : 733€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8800€ - 13467€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 295,69 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 064
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-49 064 (-27.4%)
Marge achat-revente :-5 036€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :919,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 965,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 802,34
Coût de l'assurance :13 807,50
Taxe foncière : 1 088,61€/an
Soit par mois : 90,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 907,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-299,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 886 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 100 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 089 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 467
Revenus locatifs : +10 886
Charges déductibles : -53 467
Résultat foncier Année 1 : -42 581(Déficit de 42 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 181
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 767 €/an
Revenus locatifs : +10 886
Charges déductibles : -9 767
Résultat foncier Années 2+ : 1 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21180.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 88653 4736 332-42 58721 400 €21 187 €21 187 €
211 1049 6076 1661 497--19 690 €
311 3269 4345 9941 891--17 798 €
411 5529 2565 8152 296--15 502 €
511 7839 0725 6312 712--12 790 €
612 0198 8805 4403 139--9 652 €
712 2598 6835 2423 577--6 075 €
812 5058 4785 0374 027--2 048 €
912 7558 2654 8254 489---
1013 0108 0464 6054 964---
1113 2707 8184 3785 452---
1213 5357 5834 1425 952---
1313 8067 3393 8986 467---
1414 0827 0873 6466 995---
1514 3646 8253 3857 538---
1614 6516 5553 1148 096---
1714 9446 2752 8348 669---
1815 2435 9852 5449 258---
1915 5485 6842 2449 863---
2015 8595 3741 93310 485---
2116 1765 0521 61111 124---
2216 5004 7181 27711 781---
2316 8304 37393212 456---
2417 1664 01657513 150---
2517 5103 64620513 863---
TOTAL348 684221 52591 802127 15921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 159
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 286-6 420+8 706
2+2 2860+2 286
3+2 2860+2 286
4+2 2860+2 286
5+2 2860+2 286
6+2 2860+2 286
7+2 2860+2 286
8+2 2860+2 286
9+2 286+732+1 554
10+2 286+1 489+797
11+2 286+1 635+651
12+2 286+1 786+500
13+2 286+1 940+346
14+2 286+2 099+187
15+2 286+2 262+24
16+2 286+2 429-143
17+2 286+2 601-315
18+2 286+2 778-492
19+2 286+2 959-673
20+2 286+3 146-860
21+2 286+3 337-1 051
22+2 286+3 534-1 248
23+2 286+3 737-1 451
24+2 286+3 945-1 659
25+2 286+4 159-1 873
Total+57 150+38 148+19 002
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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