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Appartement 4 pièces 94 m²

VilleAvranches (50)
Surface94m²
Coût Total200 260€
Loyer Annuel10 104€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 404,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 94 m²

Immonew vous présente, au coeur du centre ville d'Avranches, cet appartement de 93 m2, situé au premier étage d'une petite copropriété de 13 lots d'habitation. Il se compose comme suit : une entrée, un séjour, une cuisine, une salle de bains, 3 chambres et un wc. En complément, vous disposerez d'une cave et d'un grenier, offrant un espace de rangement supplémentaire. Un bien à découvrir rapidement ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 94 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 36 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/11/2024

Consommation énergie primaire : 192 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 640 € et 2 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Avranches
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50300
Coordonnées : 48.685215, -1.362241
Total : 200 260€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 57 700€
Valeur du bien : 189 700€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10104€/an
Fourchette totale : 655€ - 1082€/mois
Fourchette annuelle : 7865€ - 12982€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 099,09 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 314 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-65 314€ (-33.1%)
Marge achat-revente :-2 946€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :58,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 149,43€
Coût de l'assurance :17 522,75€
Taxe foncière : 1 010,43€/an
Soit par mois : 84,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-305,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 700 €(614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:19 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12 000€ × 0.625 (région rurale) = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:250€
    Peinture murs et plafonds couloir: 5 m² × 50€/m² = 250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avranches (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 104 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 961 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 260 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 010 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 372 €
Revenus locatifs : +10 104 €
Charges déductibles : -66 372 €
Résultat foncier Année 1 : -56 268 €(Déficit de 56 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 868 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 672 €/an
Revenus locatifs : +10 104 €
Charges déductibles : -8 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34868.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 104 €66 379 €6 968 €-56 275 €21 400 €34 875 €34 875 €
210 306 €8 497 €6 786 €1 810 €--33 065 €
310 513 €8 308 €6 597 €2 204 €--30 861 €
410 723 €8 113 €6 402 €2 610 €--28 251 €
510 937 €7 911 €6 199 €3 027 €--25 224 €
611 156 €7 701 €5 990 €3 455 €--21 770 €
711 379 €7 484 €5 773 €3 895 €--17 875 €
811 607 €7 259 €5 548 €4 347 €--13 527 €
911 839 €7 027 €5 315 €4 812 €--8 715 €
1012 076 €6 785 €5 074 €5 290 €--3 425 €
1112 317 €6 536 €4 824 €5 781 €---
1212 563 €6 277 €4 566 €6 287 €---
1312 815 €6 009 €4 298 €6 806 €---
1413 071 €5 731 €4 020 €7 340 €---
1513 332 €5 444 €3 733 €7 889 €---
1613 599 €5 146 €3 435 €8 453 €---
1713 871 €4 838 €3 126 €9 033 €---
1814 149 €4 518 €2 807 €9 630 €---
1914 431 €4 187 €2 476 €10 244 €---
2014 720 €3 845 €2 133 €10 875 €---
2115 015 €3 490 €1 778 €11 525 €---
2215 315 €3 122 €1 411 €12 193 €---
2315 621 €2 741 €1 030 €12 880 €---
2415 934 €2 347 €635 €13 587 €---
2516 252 €1 938 €227 €14 314 €---
TOTAL323 645 €201 633 €101 149 €122 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 104 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 122 €-6 420 €+8 542 €
2+2 122 €0 €+2 122 €
3+2 122 €0 €+2 122 €
4+2 122 €0 €+2 122 €
5+2 122 €0 €+2 122 €
6+2 122 €0 €+2 122 €
7+2 122 €0 €+2 122 €
8+2 122 €0 €+2 122 €
9+2 122 €0 €+2 122 €
10+2 122 €0 €+2 122 €
11+2 122 €+707 €+1 415 €
12+2 122 €+1 886 €+236 €
13+2 122 €+2 042 €+80 €
14+2 122 €+2 202 €-80 €
15+2 122 €+2 367 €-245 €
16+2 122 €+2 536 €-414 €
17+2 122 €+2 710 €-588 €
18+2 122 €+2 889 €-767 €
19+2 122 €+3 073 €-951 €
20+2 122 €+3 263 €-1 141 €
21+2 122 €+3 457 €-1 335 €
22+2 122 €+3 658 €-1 536 €
23+2 122 €+3 864 €-1 742 €
24+2 122 €+4 076 €-1 954 €
25+2 122 €+4 294 €-2 172 €
Total+53 050 €+36 604 €+16 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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