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Appartement 3 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface62m²
Coût Total132 700€
Loyer Annuel8 066€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 435,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T3 à rénover

3 avenue de la République 63100 CLERMONT-FERRAND Dans le cadre de la mise en copropriété de l'immeuble, Lumineux T3 de 62 m² au 1er étage, composé d'une entrée, séjour, cuisine, deux chambres, WC et salle de bains. Chauffage individuel au Gaz. Une cave complète ce bien. Copropriété de 18 lots sans difficultés. Charges de copropriété : 800 € / an. Taxe foncière 775 € Classe énergie D 241 Kwh/m²/an GES D 49 kgCO2/m²/an 89.000 € Frais d'agence inclus dont 6.000 € d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix Net Vendeur : 83.000 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 3R1G Date de réalisation du diagnostic : 14/11/2024 Prix hors honoraires : 83 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 18 Charges prévisionnelles annuelles : 804 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 830 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.782194, 3.099032
Total : 132 700€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 36 580€
Valeur du bien : 125 580€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8066€/an
Fourchette totale : 525€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6297€ - 10330€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 045,36€
Coût de l'assurance :11 611,25€
Taxe foncière : 775,00€/an
Soit par mois : 64,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 672,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 62 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 580 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (inclut main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds couloir: 5 m² × 60€/m² = 300€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 066 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 048 €
Revenus locatifs : +8 066 €
Charges déductibles : -43 048 €
Résultat foncier Année 1 : -34 982 €(Déficit de 34 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 468 €/an
Revenus locatifs : +8 066 €
Charges déductibles : -6 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13581.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 066 €43 052 €4 432 €-34 986 €21 400 €13 586 €13 586 €
28 227 €6 354 €4 314 €1 873 €--11 713 €
38 391 €6 232 €4 192 €2 160 €--9 553 €
48 559 €6 106 €4 066 €2 454 €--7 100 €
58 731 €5 975 €3 935 €2 756 €--4 344 €
68 905 €5 840 €3 800 €3 065 €--1 279 €
79 083 €5 700 €3 661 €3 383 €---
89 265 €5 556 €3 516 €3 709 €---
99 450 €5 406 €3 367 €4 044 €---
109 639 €5 252 €3 212 €4 388 €---
119 832 €5 092 €3 052 €4 740 €---
1210 029 €4 926 €2 887 €5 102 €---
1310 229 €4 755 €2 716 €5 474 €---
1410 434 €4 578 €2 539 €5 855 €---
1510 642 €4 395 €2 356 €6 247 €---
1610 855 €4 206 €2 167 €6 649 €---
1711 072 €4 010 €1 971 €7 062 €---
1811 294 €3 808 €1 768 €7 486 €---
1911 520 €3 598 €1 559 €7 921 €---
2011 750 €3 382 €1 342 €8 368 €---
2111 985 €3 158 €1 118 €8 827 €---
2212 225 €2 926 €886 €9 299 €---
2312 469 €2 686 €647 €9 783 €---
2412 719 €2 438 €399 €10 281 €---
2512 973 €2 182 €142 €10 791 €---
TOTAL258 345 €151 613 €64 045 €106 732 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 732 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 694 €-6 420 €+8 114 €
2+1 694 €0 €+1 694 €
3+1 694 €0 €+1 694 €
4+1 694 €0 €+1 694 €
5+1 694 €0 €+1 694 €
6+1 694 €0 €+1 694 €
7+1 694 €+631 €+1 063 €
8+1 694 €+1 113 €+581 €
9+1 694 €+1 213 €+481 €
10+1 694 €+1 316 €+378 €
11+1 694 €+1 422 €+272 €
12+1 694 €+1 531 €+163 €
13+1 694 €+1 642 €+52 €
14+1 694 €+1 757 €-63 €
15+1 694 €+1 874 €-180 €
16+1 694 €+1 995 €-301 €
17+1 694 €+2 119 €-425 €
18+1 694 €+2 246 €-552 €
19+1 694 €+2 376 €-682 €
20+1 694 €+2 511 €-817 €
21+1 694 €+2 648 €-954 €
22+1 694 €+2 790 €-1 096 €
23+1 694 €+2 935 €-1 241 €
24+1 694 €+3 084 €-1 390 €
25+1 694 €+3 237 €-1 543 €
Total+42 350 €+32 020 €+10 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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