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Maison de campagne

VilleChamplemy (58)
Surface86m²
Coût Total88 560€
Loyer Annuel6 164€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 488,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Champlemy, entre Nevers et Clamecy, à 2h30 de Paris dans un hameau calme. Arrêt de bus à 150m. Maison mitoyenne de 86m2 comprenant en rez-de-chaussée : -Un salon/salle à manger de 26m2 avec tommettes au sol, poutres apparentes et grand insert. -Une cuisine de 20m2 avec grande cheminée en pierre de pays. -Une salle de bain/wc avec fenêtre. -Un dressing. Au 1er étage restauré et entièrement isolé : -Une chambre de 17m2. -Une chambre de 15m2. -Un palier et une petite pièce. Cour commune avec partie individuelle de 300m2. Cave voutée, granges utilisables comme garage ainsi que buché et autres dépendances en face de la maison. Puit, fenêtres isolantes double vitrage, chauffage par insert bois et insatallation hydraulique en place, eau chaude par chauffe eau électrique neuf, tout à l'égout. Autres photos et renseignements sur demande.

Ville : Champlemy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58210
Coordonnées : 47.269580, 3.355090
Total : 88 560€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 43 200€
Valeur du bien : 85 200€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 7.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 514€/mois
Loyer annuel estimé : 6164€/an
Fourchette totale : 401€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 4813€ - 7895€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :564,12 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 514 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-6 514€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-40 046€ (-82.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 469,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 445,67€
Coût de l'assurance :7 749,00€
Taxe foncière : 616,42€/an
Soit par mois : 51,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 513,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 520,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par insert bois
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de finition dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 300€
    Isolation combles perdus: 86 m² × 50€/m² = 4300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1500€/fenêtre = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 60 m² × 25€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 164 €/an
Calcul : 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 560 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 187 €
Revenus locatifs : +6 164 €
Charges déductibles : -47 187 €
Résultat foncier Année 1 : -41 023 €(Déficit de 41 023 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 623 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 987 €/an
Revenus locatifs : +6 164 €
Charges déductibles : -3 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19622.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 164 €47 190 €3 064 €-41 026 €21 400 €19 626 €19 626 €
26 287 €3 910 €2 983 €2 378 €--17 248 €
36 413 €3 827 €2 900 €2 587 €--14 662 €
46 541 €3 741 €2 814 €2 801 €--11 861 €
56 672 €3 651 €2 725 €3 021 €--8 840 €
66 806 €3 559 €2 633 €3 247 €--5 593 €
76 942 €3 464 €2 537 €3 478 €--2 115 €
87 081 €3 365 €2 438 €3 716 €---
97 222 €3 262 €2 336 €3 960 €---
107 367 €3 156 €2 230 €4 211 €---
117 514 €3 046 €2 120 €4 468 €---
127 664 €2 932 €2 006 €4 732 €---
137 818 €2 814 €1 888 €5 003 €---
147 974 €2 692 €1 766 €5 282 €---
158 133 €2 566 €1 639 €5 568 €---
168 296 €2 435 €1 508 €5 861 €---
178 462 €2 299 €1 373 €6 163 €---
188 631 €2 159 €1 232 €6 472 €---
198 804 €2 013 €1 087 €6 790 €---
208 980 €1 863 €937 €7 117 €---
219 160 €1 707 €781 €7 453 €---
229 343 €1 546 €619 €7 797 €---
239 530 €1 378 €452 €8 151 €---
249 720 €1 205 €279 €8 515 €---
259 915 €1 026 €100 €8 889 €---
TOTAL197 440 €110 805 €44 446 €86 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 294 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 294 €-6 420 €+7 714 €
2+1 294 €0 €+1 294 €
3+1 294 €0 €+1 294 €
4+1 294 €0 €+1 294 €
5+1 294 €0 €+1 294 €
6+1 294 €0 €+1 294 €
7+1 294 €0 €+1 294 €
8+1 294 €+480 €+814 €
9+1 294 €+1 188 €+106 €
10+1 294 €+1 263 €+31 €
11+1 294 €+1 340 €-46 €
12+1 294 €+1 420 €-126 €
13+1 294 €+1 501 €-207 €
14+1 294 €+1 585 €-291 €
15+1 294 €+1 670 €-376 €
16+1 294 €+1 758 €-464 €
17+1 294 €+1 849 €-555 €
18+1 294 €+1 942 €-648 €
19+1 294 €+2 037 €-743 €
20+1 294 €+2 135 €-841 €
21+1 294 €+2 236 €-942 €
22+1 294 €+2 339 €-1 045 €
23+1 294 €+2 445 €-1 151 €
24+1 294 €+2 555 €-1 261 €
25+1 294 €+2 667 €-1 373 €
Total+32 350 €+25 991 €+6 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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