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Appartement à vendre

VilleSevran (93)
Surface77m²
Coût Total217 640€
Loyer Annuel14 947€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 584,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz par Radiateur, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement de type F4 avec jardin privatif de 90 M², idéalement situé dans un secteur pavillonnaire calme et recherché comprenant:

Une entrée, une cuisine aménagée/équipée, un séjour/salon desservant sur terrasse et jardin, 3 chambres, un dressing, une buanderie, placards.

Un box complète le bien !!!

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.942291, 2.549386
Total : 217 640€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 2 720€
Valeur du bien : 201 720€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1246€/mois
Loyer annuel estimé : 14947€/an
Fourchette totale : 1001€ - 1551€/mois
Fourchette annuelle : 12006€ - 18607€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 509,5 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 231 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :+5 769€ (+3.0%)
Marge achat-revente :-24 409€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 093,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 156,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 278,59€
Coût de l'assurance :19 043,50€
Taxe foncière : 1 494,68€/an
Soit par mois : 124,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 245,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 391,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 720 €(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire, état 4/5 assumé.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran. Les prix de peinture incluent main d'œuvre et matériaux, estimés à 40€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 246 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 947 €/an
Calcul : 1 246 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 495 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 883 €
Revenus locatifs : +14 947 €
Charges déductibles : -13 883 €
Résultat foncier Année 1 : 1 064 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 163 €/an
Revenus locatifs : +14 947 €
Charges déductibles : -11 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 784 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 947 €13 890 €7 594 €1 056 €---
215 246 €10 972 €7 396 €4 274 €---
315 551 €10 767 €7 191 €4 784 €---
415 862 €10 554 €6 978 €5 307 €---
516 179 €10 334 €6 758 €5 845 €---
616 502 €10 106 €6 530 €6 397 €---
716 832 €9 870 €6 293 €6 963 €---
817 169 €9 625 €6 048 €7 544 €---
917 513 €9 371 €5 795 €8 141 €---
1017 863 €9 109 €5 532 €8 754 €---
1118 220 €8 836 €5 260 €9 384 €---
1218 584 €8 555 €4 978 €10 030 €---
1318 956 €8 263 €4 686 €10 694 €---
1419 335 €7 960 €4 384 €11 375 €---
1519 722 €7 647 €4 070 €12 075 €---
1620 116 €7 322 €3 746 €12 794 €---
1720 519 €6 986 €3 410 €13 533 €---
1820 929 €6 638 €3 061 €14 291 €---
1921 348 €6 277 €2 701 €15 071 €---
2021 775 €5 903 €2 327 €15 871 €---
2122 210 €5 516 €1 940 €16 694 €---
2222 654 €5 115 €1 539 €17 539 €---
2323 107 €4 700 €1 123 €18 408 €---
2423 570 €4 270 €693 €19 300 €---
2524 041 €3 824 €247 €20 217 €---
TOTAL478 750 €202 409 €110 279 €276 341 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 139 €+317 €+2 822 €
2+3 139 €+1 282 €+1 857 €
3+3 139 €+1 435 €+1 704 €
4+3 139 €+1 592 €+1 547 €
5+3 139 €+1 753 €+1 386 €
6+3 139 €+1 919 €+1 220 €
7+3 139 €+2 089 €+1 050 €
8+3 139 €+2 263 €+876 €
9+3 139 €+2 442 €+697 €
10+3 139 €+2 626 €+513 €
11+3 139 €+2 815 €+324 €
12+3 139 €+3 009 €+130 €
13+3 139 €+3 208 €-69 €
14+3 139 €+3 413 €-274 €
15+3 139 €+3 623 €-484 €
16+3 139 €+3 838 €-699 €
17+3 139 €+4 060 €-921 €
18+3 139 €+4 287 €-1 148 €
19+3 139 €+4 521 €-1 382 €
20+3 139 €+4 761 €-1 622 €
21+3 139 €+5 008 €-1 869 €
22+3 139 €+5 262 €-2 123 €
23+3 139 €+5 522 €-2 383 €
24+3 139 €+5 790 €-2 651 €
25+3 139 €+6 065 €-2 926 €
Total+78 475 €+82 902 €+-4 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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