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Maison 4 pièces 91 m²

VilleAinay-le-Château (03)
Surface91m²
Coût Total113 500€
Loyer Annuel6 642€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 736,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 91 m²

À découvrir sur la commune d'Ainay-le-Château, dans un emplacement idéal et proche de toutes les commodités, cette maison offre un beau potentiel, aussi bien pour un premier achat que pour un investissement locatif. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un salon, d'une cuisine, de trois chambres ainsi que d'une salle d'eau avec WC. À l'étage, un grenier aménageable d'environ 100 m2 offre de belles possibilités d'agrandissement et d'aménagement selon vos envies. Le tout est implanté sur un grand terrain de 2 600 m2, avec une dépendance, offrant de nombreux espaces extérieurs et un beau potentiel pour différents projets. Les atouts :

Double vitrage partout 3 chambres Grenier aménageable d'environ 100 m2 Grand terrain de 2 600 m2 Dépendance Proche de toutes les commodités Idéal premier achat ou investissement locatif Emplacement recherché

Une maison pleine de potentiel, avec de beaux volumes à exploiter et un grand terrain. À visiter rapidement contactez-nous au [Coordonnées masquées].

Surface : 91 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/06/2026

Consommation énergie primaire : 187 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Ainay-le-Château
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03360
Coordonnées : 46.711884, 2.694605
Total : 113 500€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 41 140€
Valeur du bien : 108 140€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6642€/an
Fourchette totale : 435€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5223€ - 8445€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :633,95 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 690 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+9 310€ (+16.1%)
Marge achat-revente :-55 810€ (-96.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 327,77€
Coût de l'assurance :9 931,25€
Taxe foncière : 664,18€/an
Soit par mois : 55,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 553,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 140 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 640€
    Isolation combles: 91 m² × 40€/m² = 3640€, Main d'œuvre: 5€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) = 10500€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie)
  • Chambres - Revêtement sol:3 150€
    Parquet flottant: 42 m² × 75€/m² = 3150€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 50€/m² = 2100€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 642 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 147 €
Revenus locatifs : +6 642 €
Charges déductibles : -46 147 €
Résultat foncier Année 1 : -39 505 €(Déficit de 39 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 007 €/an
Revenus locatifs : +6 642 €
Charges déductibles : -5 007 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18104.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 642 €46 150 €3 949 €-39 509 €21 400 €18 109 €18 109 €
26 775 €4 907 €3 846 €1 867 €--16 241 €
36 910 €4 800 €3 739 €2 110 €--14 132 €
47 048 €4 690 €3 628 €2 359 €--11 773 €
57 189 €4 575 €3 514 €2 614 €--9 159 €
67 333 €4 456 €3 395 €2 877 €--6 282 €
77 480 €4 333 €3 272 €3 146 €--3 135 €
87 629 €4 206 €3 144 €3 423 €---
97 782 €4 074 €3 012 €3 708 €---
107 938 €3 937 €2 876 €4 000 €---
118 096 €3 796 €2 734 €4 301 €---
128 258 €3 649 €2 588 €4 609 €---
138 423 €3 497 €2 436 €4 926 €---
148 592 €3 340 €2 278 €5 252 €---
158 764 €3 177 €2 115 €5 587 €---
168 939 €3 008 €1 947 €5 931 €---
179 118 €2 833 €1 772 €6 284 €---
189 300 €2 652 €1 591 €6 648 €---
199 486 €2 465 €1 403 €7 021 €---
209 676 €2 270 €1 209 €7 405 €---
219 869 €2 069 €1 008 €7 800 €---
2210 067 €1 861 €799 €8 206 €---
2310 268 €1 645 €584 €8 623 €---
2410 473 €1 422 €360 €9 052 €---
2510 683 €1 190 €129 €9 493 €---
TOTAL212 737 €125 003 €57 328 €87 734 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 395 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 395 €-6 420 €+7 815 €
2+1 395 €0 €+1 395 €
3+1 395 €0 €+1 395 €
4+1 395 €0 €+1 395 €
5+1 395 €0 €+1 395 €
6+1 395 €0 €+1 395 €
7+1 395 €0 €+1 395 €
8+1 395 €+86 €+1 309 €
9+1 395 €+1 112 €+283 €
10+1 395 €+1 200 €+195 €
11+1 395 €+1 290 €+105 €
12+1 395 €+1 383 €+12 €
13+1 395 €+1 478 €-83 €
14+1 395 €+1 576 €-181 €
15+1 395 €+1 676 €-281 €
16+1 395 €+1 779 €-384 €
17+1 395 €+1 885 €-490 €
18+1 395 €+1 994 €-599 €
19+1 395 €+2 106 €-711 €
20+1 395 €+2 222 €-827 €
21+1 395 €+2 340 €-945 €
22+1 395 €+2 462 €-1 067 €
23+1 395 €+2 587 €-1 192 €
24+1 395 €+2 716 €-1 321 €
25+1 395 €+2 848 €-1 453 €
Total+34 875 €+26 320 €+8 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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