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Achat : Maison Ernée (53500)

Bien expiré
VilleErnée (53)
Surface152m²
Coût Total172 560€
Loyer Annuel13 050€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 730 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 465,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT DENIS DE GASTINES Longère en pierre à rénover de 152m² au sol avec étage aménageable, 2000m² de terrain environ , possibilité un peu plus , compteurs eau et électricité en limite de parcelle. ( contactez Samuel Mezerette ) (8.82 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Ernée
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.343723, -0.843606
Total : 172 560€
Prix d'acquisition : 70 730€
Travaux : 96 172€
Valeur du bien : 166 902€
Frais de notaire : 5 658€
Coût estimé : 5 658€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13050€/an
Fourchette totale : 842€ - 1405€/mois
Fourchette annuelle : 10098€ - 16864€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :50,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 181,87€
Coût de l'assurance :15 099,00€
Taxe foncière : 1 304,99€/an
Soit par mois : 108,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 087,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 0 chambres (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques non respectées
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 172 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 972€
    Isolation des combles perdus: 152 m² × 36€/m² = 5472€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:15 500€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:24 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:0€
    Aucune chambre à rénover: 0 m² × 0€ = 0€
  • Salon:15 500€
    Rénovation complète salon: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ernée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 050 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 560 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 604 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 305 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 172 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 771 €
Revenus locatifs : +13 050 €
Charges déductibles : -103 771 €
Résultat foncier Année 1 : -90 721 €(Déficit de 90 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 599 €/an
Revenus locatifs : +13 050 €
Charges déductibles : -7 599 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69320.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 730 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 975 €(65% de 70 730 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 672 €/an
Calcul : 45 975 € × 3,636% = 1 672 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 050 €103 776 €5 695 €-90 726 €21 400 €69 326 €69 326 €
213 311 €7 452 €5 543 €5 859 €--63 467 €
313 577 €7 294 €5 385 €6 283 €--57 184 €
413 849 €7 131 €5 222 €6 718 €--50 466 €
514 126 €6 963 €5 054 €7 163 €--43 303 €
614 408 €6 788 €4 879 €7 620 €--35 683 €
714 696 €6 608 €4 699 €8 088 €--27 595 €
814 990 €6 422 €4 513 €8 568 €--19 027 €
915 290 €6 230 €4 321 €9 060 €--9 967 €
1015 596 €6 030 €4 122 €9 565 €--401 €
1115 908 €5 825 €3 916 €10 083 €---
1216 226 €5 612 €3 703 €10 614 €---
1316 550 €5 392 €3 483 €11 159 €---
1416 881 €5 164 €3 255 €11 717 €---
1517 219 €4 929 €3 020 €12 290 €---
1617 563 €4 686 €2 777 €12 877 €---
1717 915 €4 435 €2 526 €13 480 €---
1818 273 €4 175 €2 266 €14 098 €---
1918 638 €3 906 €1 997 €14 732 €---
2019 011 €3 628 €1 719 €15 383 €---
2119 391 €3 341 €1 432 €16 051 €---
2219 779 €3 044 €1 135 €16 735 €---
2320 175 €2 737 €828 €17 438 €---
2420 578 €2 419 €510 €18 159 €---
2520 990 €2 091 €182 €18 899 €---
TOTAL417 992 €226 078 €82 182 €191 915 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 740 €-6 420 €+9 160 €
2+2 740 €0 €+2 740 €
3+2 740 €0 €+2 740 €
4+2 740 €0 €+2 740 €
5+2 740 €0 €+2 740 €
6+2 740 €0 €+2 740 €
7+2 740 €0 €+2 740 €
8+2 740 €0 €+2 740 €
9+2 740 €0 €+2 740 €
10+2 740 €0 €+2 740 €
11+2 740 €+2 905 €-165 €
12+2 740 €+3 184 €-444 €
13+2 740 €+3 348 €-608 €
14+2 740 €+3 515 €-775 €
15+2 740 €+3 687 €-947 €
16+2 740 €+3 863 €-1 123 €
17+2 740 €+4 044 €-1 304 €
18+2 740 €+4 229 €-1 489 €
19+2 740 €+4 420 €-1 680 €
20+2 740 €+4 615 €-1 875 €
21+2 740 €+4 815 €-2 075 €
22+2 740 €+5 021 €-2 281 €
23+2 740 €+5 231 €-2 491 €
24+2 740 €+5 448 €-2 708 €
25+2 740 €+5 670 €-2 930 €
Total+68 500 €+57 574 €+10 926 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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