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Maison 4 pièces 95 m²

VilleDurban-Corbières (11)
Surface95m²
Coût Total141 470€
Loyer Annuel9 256€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 915,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Maison de village de 95 m² sur trois niveaux., mitoyenne d'un coté. Cette maison se compose; d'une terrasse de 11 m², Séjour cuisine 37 m², bureau, deux chambres, une salle d'eau W.C., une suite 28 m² avec salle d'eau, W.C.. Référence agence : 3737 Référence annonce : 1HWZ-248-SOM Date de réalisation du diagnostic : 24/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 380 € et 1 910 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Durban-Corbières
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11360
Coordonnées : 42.995644, 2.818902
Total : 141 470€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 47 510€
Valeur du bien : 134 510€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9256€/an
Fourchette totale : 571€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 6849€ - 12509€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 828,03 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 663 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-86 663€ (-49.9%)
Marge achat-revente :32 193€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 730,29€
Coût de l'assurance :12 378,63€
Taxe foncière : 925,60€/an
Soit par mois : 77,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 510 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 650€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 70€/m² = 6650€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 12 m² × 80€/m² = 960€ (prix moyen, incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Durban-Corbières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 256 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 470 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 680 €
Revenus locatifs : +9 256 €
Charges déductibles : -53 680 €
Résultat foncier Année 1 : -44 424 €(Déficit de 44 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 024 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 170 €/an
Revenus locatifs : +9 256 €
Charges déductibles : -6 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23023.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 256 €53 684 €4 753 €-44 428 €21 400 €23 028 €23 028 €
29 441 €6 048 €4 627 €3 393 €--19 635 €
39 630 €5 917 €4 497 €3 713 €--15 922 €
49 823 €5 782 €4 362 €4 040 €--11 882 €
510 019 €5 643 €4 222 €4 376 €--7 506 €
610 219 €5 498 €4 077 €4 721 €--2 784 €
710 424 €5 348 €3 928 €5 075 €---
810 632 €5 194 €3 773 €5 439 €---
910 845 €5 034 €3 613 €5 811 €---
1011 062 €4 868 €3 447 €6 194 €---
1111 283 €4 697 €3 276 €6 586 €---
1211 509 €4 519 €3 099 €6 989 €---
1311 739 €4 336 €2 915 €7 403 €---
1411 974 €4 146 €2 726 €7 827 €---
1512 213 €3 950 €2 529 €8 263 €---
1612 457 €3 747 €2 326 €8 710 €---
1712 706 €3 537 €2 116 €9 169 €---
1812 961 €3 320 €1 899 €9 641 €---
1913 220 €3 095 €1 674 €10 125 €---
2013 484 €2 862 €1 442 €10 622 €---
2113 754 €2 622 €1 201 €11 132 €---
2214 029 €2 373 €952 €11 656 €---
2314 310 €2 116 €695 €12 194 €---
2414 596 €1 849 €428 €12 747 €---
2514 888 €1 574 €153 €13 314 €---
TOTAL296 472 €151 759 €68 730 €144 713 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 713 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 944 €-6 420 €+8 364 €
2+1 944 €0 €+1 944 €
3+1 944 €0 €+1 944 €
4+1 944 €0 €+1 944 €
5+1 944 €0 €+1 944 €
6+1 944 €0 €+1 944 €
7+1 944 €+687 €+1 257 €
8+1 944 €+1 632 €+312 €
9+1 944 €+1 743 €+201 €
10+1 944 €+1 858 €+86 €
11+1 944 €+1 976 €-32 €
12+1 944 €+2 097 €-153 €
13+1 944 €+2 221 €-277 €
14+1 944 €+2 348 €-404 €
15+1 944 €+2 479 €-535 €
16+1 944 €+2 613 €-669 €
17+1 944 €+2 751 €-807 €
18+1 944 €+2 892 €-948 €
19+1 944 €+3 037 €-1 093 €
20+1 944 €+3 187 €-1 243 €
21+1 944 €+3 340 €-1 396 €
22+1 944 €+3 497 €-1 553 €
23+1 944 €+3 658 €-1 714 €
24+1 944 €+3 824 €-1 880 €
25+1 944 €+3 994 €-2 050 €
Total+48 600 €+43 414 €+5 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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