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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface138m²
Coût Total141 360€
Loyer Annuel10 402€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 485,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cave, Salon (total 24 m²), 4 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Vous êtes en recherche d'un investissement immobilier, je vous propose cette maison de ville située à Châtillon-sur-Indre. Elle se compose d'un séjour de 24 m², 1 cuisine, 1 salle de bain, 4 chambres, 1 cave et une cour.

Le loyer actuel est de 485 euros

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : - EI - Agent commercial indépendant - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030053898) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ) Contactez votre conseiller Endie Immobilier : POUPINEAU Nicolas - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : TOURS RSAC N° 521 927 764 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030053898) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.990653, 1.167826
Total : 141 360€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 69 000€
Valeur du bien : 136 000€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10402€/an
Fourchette totale : 679€ - 1106€/mois
Fourchette annuelle : 8152€ - 13274€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :718,26 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 119 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-32 119€ (-32.4%)
Marge achat-revente :-42 241€ (-42.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 676,85€
Coût de l'assurance :12 369,00€
Taxe foncière : 1 040,23€/an
Soit par mois : 86,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (138 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage, réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et des murs dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante et usure sur les murs
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et des murs dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 000 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 900€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 50€/m² = 6900€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1000€/fenêtre = 17000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 402 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 280 €
Revenus locatifs : +10 402 €
Charges déductibles : -75 280 €
Résultat foncier Année 1 : -64 878 €(Déficit de 64 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 280 €/an
Revenus locatifs : +10 402 €
Charges déductibles : -6 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43477.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 402 €75 285 €4 750 €-64 882 €21 400 €43 482 €43 482 €
210 610 €6 159 €4 624 €4 452 €--39 031 €
310 823 €6 028 €4 493 €4 794 €--34 236 €
411 039 €5 893 €4 358 €5 146 €--29 090 €
511 260 €5 753 €4 218 €5 506 €--23 584 €
611 485 €5 609 €4 074 €5 876 €--17 708 €
711 715 €5 460 €3 925 €6 255 €--11 453 €
811 949 €5 305 €3 770 €6 644 €--4 809 €
912 188 €5 145 €3 610 €7 043 €---
1012 432 €4 980 €3 445 €7 452 €---
1112 680 €4 808 €3 273 €7 872 €---
1212 934 €4 631 €3 096 €8 303 €---
1313 193 €4 448 €2 913 €8 745 €---
1413 456 €4 258 €2 724 €9 198 €---
1513 726 €4 062 €2 527 €9 663 €---
1614 000 €3 860 €2 325 €10 141 €---
1714 280 €3 650 €2 115 €10 630 €---
1814 566 €3 433 €1 898 €11 133 €---
1914 857 €3 208 €1 673 €11 649 €---
2015 154 €2 976 €1 441 €12 179 €---
2115 457 €2 735 €1 200 €12 722 €---
2215 766 €2 487 €952 €13 280 €---
2316 082 €2 229 €694 €13 853 €---
2416 403 €1 963 €428 €14 440 €---
2516 731 €1 688 €153 €15 044 €---
TOTAL333 189 €176 052 €68 677 €157 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €-6 420 €+8 604 €
2+2 184 €0 €+2 184 €
3+2 184 €0 €+2 184 €
4+2 184 €0 €+2 184 €
5+2 184 €0 €+2 184 €
6+2 184 €0 €+2 184 €
7+2 184 €0 €+2 184 €
8+2 184 €0 €+2 184 €
9+2 184 €+670 €+1 514 €
10+2 184 €+2 236 €-52 €
11+2 184 €+2 362 €-178 €
12+2 184 €+2 491 €-307 €
13+2 184 €+2 623 €-439 €
14+2 184 €+2 759 €-575 €
15+2 184 €+2 899 €-715 €
16+2 184 €+3 042 €-858 €
17+2 184 €+3 189 €-1 005 €
18+2 184 €+3 340 €-1 156 €
19+2 184 €+3 495 €-1 311 €
20+2 184 €+3 654 €-1 470 €
21+2 184 €+3 817 €-1 633 €
22+2 184 €+3 984 €-1 800 €
23+2 184 €+4 156 €-1 972 €
24+2 184 €+4 332 €-2 148 €
25+2 184 €+4 513 €-2 329 €
Total+54 600 €+47 141 €+7 459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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