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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleViry-Châtillon (91)
Surface120
Coût Total336 850
Loyer Annuel21 359
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-157
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 250 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Viry-Châtillon
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91170
Coordonnées : 48.676920, 2.383844
Total : 336 850
Prix d'acquisition : 270 000
Travaux : 45 250
Valeur du bien : 315 250
Frais de notaire : 21 600
Coût estimé : 21 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 14.83€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1780€/mois
Loyer annuel estimé : 21359€/an
Fourchette totale : 1486€ - 2132€/mois
Fourchette annuelle : 17836€ - 25579€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :336 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 657,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :101,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 758,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 425,14
Coût de l'assurance :30 316,50
Taxe foncière : 2 135,90€/an
Soit par mois : 177,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 779,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 936,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 250(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 18000€ = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 12000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:3 200
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 50€/m² = 3200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 250
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 359 €/an
Calcul : 1 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 336 850 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 213 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 136 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 705
Revenus locatifs : +21 359
Charges déductibles : -59 705
Résultat foncier Année 1 : -38 346(Déficit de 38 346 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 27 646
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 455 €/an
Revenus locatifs : +21 359
Charges déductibles : -14 455
Résultat foncier Années 2+ : 6 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27646.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 35959 71611 117-38 35710 700 €27 657 €27 657 €
221 78614 16810 8207 618--20 039 €
322 22213 86110 5128 361--11 678 €
422 66613 54310 1949 124--2 554 €
523 12013 2149 8659 906---
623 58212 8749 52510 709---
724 05412 5229 17311 532---
824 53512 1598 81012 376---
925 02611 7838 43413 243---
1025 52611 3948 04614 132---
1126 03710 9927 64415 044---
1226 55710 5777 22815 980---
1327 08810 1486 79916 941---
1427 6309 7046 35517 927---
1528 1839 2445 89618 938---
1628 7468 7705 42119 977---
1729 3218 2794 93021 042---
1829 9087 7724 42322 136---
1930 5067 2473 89823 259---
2031 1166 7053 35624 412---
2131 7386 1442 79525 595---
2232 3735 5642 21526 809---
2333 0214 9641 61628 056---
2433 6814 34599629 336---
2534 3553 70435530 651---
TOTAL684 137289 389160 425394 74710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 747
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 485-3 210+7 695
2+4 4850+4 485
3+4 4850+4 485
4+4 4850+4 485
5+4 485+2 206+2 279
6+4 485+3 213+1 272
7+4 485+3 460+1 025
8+4 485+3 713+772
9+4 485+3 973+512
10+4 485+4 240+245
11+4 485+4 513-28
12+4 485+4 794-309
13+4 485+5 082-597
14+4 485+5 378-893
15+4 485+5 682-1 197
16+4 485+5 993-1 508
17+4 485+6 313-1 828
18+4 485+6 641-2 156
19+4 485+6 978-2 493
20+4 485+7 323-2 838
21+4 485+7 678-3 193
22+4 485+8 043-3 558
23+4 485+8 417-3 932
24+4 485+8 801-4 316
25+4 485+9 195-4 710
Total+112 125+118 424+-6 299
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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